나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경578 [1] 부산광역시 남구 문현동 374-1 문현동이안 101-102동 14층102동1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 '문현여자중학교' 남서측 인근에 위치하는 '문현동이안
제101-102동 제14층 제102동1402호'로서, 주위는 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔),
각종 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 '부산도시철도 2호선(문현역)' 및 시내 버스정류장이
소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상35층 건물 내 제101-102동 제14층
제102동1402호로서, (사용승인일: 2007.05.25.)

외벽: 하부 화강석 및 몰탈 위 페인팅 등 마감,
창호: 샤시창호 등

* 내부마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한
개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 서하향의 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 주거용 및 상업용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로, 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 일반도로(접합), 가축사육제한구역
(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경578 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 문현동 374-1 문현동이안 101-102동 14층102동1402호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 14.72㎡ (약 4.45평)

* 건물면적: 120.28㎡ (약 36.38평) (전용면적 기준)

* 감정가: 541,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOO

* 건축물 정보:

* 건축연도: 2007년 5월 25일 (사용승인일)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 최고층수: 35층 (본건 14층)

* 세대수: 244세대

* 주차대수: 401대 (내부 주차장 기준, 건축물대장 정보)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 문현동에 위치하며, 인근에 문현여자중학교가 소재함. 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 문현역이 소재하고 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로상태: 본건 서측으로 광대로, 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m), 일반도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m)에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 8월 30일자 부산은행 근저당 (을8, 채권최고액 284,900,000원)임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'로 표기되어 있으나, 해당 권리의 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 인수 여부를 명확히 판단하기는 어렵습니다. 그러나 일반적인 경매 절차에서는 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 한 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 본 건의 경우, 확인된 등기부 내역상 말소기준권리(을8)보다 선순위인 권리는 없어 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

* 문현동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 복합 상권으로, 문현역을 중심으로 다양한 생활 편의시설 및 업무 시설이 분포하고 있어 지역 내 활력이 있는 편임.

* 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이하며, 이는 거주민의 생활 만족도에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 오피스텔 등 업무 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 기여하는 요인으로 작용함.

5. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 문현여자중학교가 위치하고 있으며, 부산도시철도 2호선 문현역을 이용한 부산 시내 접근성이 매우 우수함. 각종 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 도보 또는 차량으로 이용 가능한 거리에 위치함.

* 편의시설: 문현이안아파트 단지 내 또는 인근에 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상되며, 이는 거주 편의성을 높이는 요소임.

* 교통: 지하철 2호선 문현역 도보 이용 가능 거리에 위치하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능함.

* 단지 환경: 문현이안아파트는 2007년에 준공된 아파트로, 총 35층 건물 중 14층에 위치하고 있으며, 총 244세대가 거주하는 단지임.

6. 잠재적 리스크

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'로 표기되어 있으나, 해당 권리의 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 건축물대장상 '공동주택 외 3'으로 기타 용도가 기재되어 있으나, 이는 일반적인 복합 건축물에서 흔히 볼 수 있는 사항으로 본건 아파트 이용에 직접적인 영향을 줄 가능성은 낮음.

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '최고높이 제한지역' 등이 포함되어 있으나, 일반상업지역 내 아파트로서의 건축 및 이용에는 큰 문제가 되지 않는 것으로 판단됨.

* 본 건은 경매 물건이므로, 최종 입찰가 결정 시 시장 변동성 및 경쟁 상황을 충분히 고려해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 문현동의 역세권 아파트로서, 편리한 교통 환경과 양호한 주변 생활 인프라를 갖춘 점이 큰 장점임.

* 2007년식 아파트로서 연식이 있지만, 전반적인 관리 상태 및 입지 조건을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

* 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하여 경매 절차에서의 위험 부담이 적은 편임.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 세부 내용 확인이 필요하나, 현재까지 파악된 정보로는 큰 인수 부담이 없을 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

* 부산도시철도 2호선 문현역 인근에 위치한 역세권 아파트로서, 출퇴근 및 시내 이동이 매우 편리함.

* 주거용 및 상업용으로 이용 가능한 일반상업지역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

* 준수한 입지 조건과 생활 편의 시설 접근성으로 인해 꾸준한 주택 수요가 예상됨.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 결과, 동일 면적(120.28㎡)의 최근 실거래가는 2026년 1월 34층 매물이 545,000,000원, 2026년 3월 25층 매물이 480,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 14층으로 중간층에 해당하며, 감정가 541,000,000원 및 최고 실거래가 545,000,000원을 고려할 때, 본 건의 현 시세는 5억 1천만 원 ~ 5억 3천만 원 범위로 추정됩니다.

* 인수 보증금이 없는 점, 등기부상 권리 관계가 명확한 점 등을 종합적으로 고려하여, 경쟁 상황에 따라 유동적일 수 있으나, 515,000,000원 을 합리적인 예상 입찰가로 제안합니다.

* 이는 보수적으로 산정된 가격이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사를 통해 최신 시세 변동 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.