나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22069 [1] 부산광역시 동래구 사직동 1017 사직쌍용예가 118동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 ""예원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 사직쌍용
예가 118동 10층 1002호로서, 부근은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 부산사직종합운동장
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 3호선 사직역이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물(118동) 내 10층 1002호로서,
(사용승인일 : 2006년 12월 07일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지대 내에 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트)
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 4면이 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2022-12-28), 고속철도(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭
20m~25m)(2022-12-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2017-11-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-12-28)(사직1주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 철도
보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22069 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 사직동 1017 사직쌍용예가 118동 10층1002호

용도: 아파트

감정가: 774,000,000원

토지면적: 53.03㎡ (약 16.04평)

건물면적: 134.31㎡ (약 40.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건축물대장상 정보

건축물명: 사직 쌍용 예가

건축물 총괄표제부 상 총 세대수: 2,947세대

사용승인일: 2006년 12월 07일

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 '예원초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 부산사직종합운동장 등으로 형성되어 있습니다.

1.3. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 사직역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 3.주변 시설 분석

* 인근에 부산사직종합운동장이 있어 체육 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

* 예원초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 근린생활시설이 발달하여 상업 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 지역 검색 결과, 공동주택 단지 및 상업 시설, 공공 시설이 밀집한 지역으로, 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.말소기준권리

을구 4번 근저당권 (현대해상화재보험주식회사, 2013-05-20 접수)이 본 건의 말소기준권리입니다.

1.4. 2.등기부상 권리 내역

* 감정평가서 상 등기부 요약 기준:

* 갑구 2번: 소유권이전1번신탁등기말소 (2007-05-30 접수)

* 갑구 3번: 소유권이전 (2013-05-20 접수, 김인기)

* 을구 4번: 근저당권 (현대해상화재보험주식회사, 2013-05-20 접수, 말소기준권리)

* 을구 8번: 근저당권 (주식회사한창제지, 2023-01-09 접수, 말소)

* 갑구 4번: 가압류 (한솔피엔에스, 2025-04-08 접수, 말소)

* 갑구 5번: 가압류 (주식회사한창제지, 2025-05-20 접수, 말소)

* 갑구 6번: 임의경매 (주식회사한창제지, 2025-06-12 접수, 말소)

* 등기부채권 총액: 911,897,512원

1.4. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 현재 확인되지 않습니다.

1.4. 4.임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대 관계: 미상임

* 금액이 미상이라도 주의 필요

1.5. 상권 분석

1.5. 1.주변 상권

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 부산사직종합운동장 등 대규모 시설과 인접해 있어 배후 수요가 안정적입니다.

1.5. 2.단지 정보

사직쌍용예가 아파트는 총 29개동, 2,947세대의 대단지이며, 2006년 12월에 준공되어 약 18년이 경과된 아파트입니다. 단지 내 주차대수는 총 383대로, 세대당 주차 공간이 비교적 넉넉한 편입니다 (지하 75대, 지상 308대 - 총괄표제부 상 총 주차대수 3958대는 단지 전체의 총 주차 가능 대수로 보입니다).

1.6. 생활 정보

1.6. 1.교육 환경

단지 북서측 인근에 예원초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

1.6. 2.생활 편의 시설

아파트 단지 내외에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활이 편리합니다. 부산사직종합운동장이 인접해 있어 여가 및 문화 활동을 즐기기 좋습니다.

1.6. 3.아파트 편의 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.임대 관계 미상

임차인 현황에 따르면 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 현재 거주자 파악 및 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 2.재건축 구역 지정

본건은 '사직1주택재건축' 정비구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 자산 가치 상승의 잠재력이 될 수 있으나, 재건축 진행 과정에서의 불확실성, 추가 부담금 발생 가능성, 사업 지연 등의 리스크도 존재합니다.

1.7. 3.토지이용계획상 제약

본건은 제3종일반주거지역이며, 고속철도 저촉, 철도 보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 사직동에 위치한 사직쌍용예가 아파트 118동 10층 1002호로, 대단지 내에서 비교적 넓은 면적을 차지하는 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지이며, 주변에 학교 및 공공시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 말소 예정으로 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 또한, 재건축 구역 지정은 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있으나, 그 과정에서의 변동성을 고려해야 합니다. 감정가는 7억 7천 4백만원이나, 최근 실거래가 분석 시 시세 대비 잠재적 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 부산 동래구 사직동의 우수한 입지 조건 및 교통 환경

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 수요

* 사직1주택재건축 구역 지정으로 인한 장기적 가치 상승 기대

* 감정가 대비 시세 상승 여력 존재 가능성

1.10. 예상 입찰가 산정

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 사직쌍용예가 단지 내 59.937㎡(약 18.13평)는 3억 6천만원 ~ 4억 2천 2백만원에, 84.965㎡(약 25.72평)는 6억 9백만원에 실거래되었습니다.

본건의 전용면적 134.31㎡(약 40.60평)는 제공된 정보 중 가장 큰 면적에 해당하며, 이를 바탕으로 환산 시 ㎡당 약 600만원 ~ 717만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본건의 감정가 7억 7천 4백만원은 ㎡당 약 576만원 수준으로, 최근 실거래가 평균 대비 다소 보수적인 가격으로 평가되었습니다.

이에 따라, 본건의 현재 시세를 고려할 때 약 8억 5천만원 ~ 9억 5천만원 수준의 시가총액을 예상할 수 있습니다.

재건축 구역 지정, 입지, 면적 등을 고려하여 보수적으로 접근하되, 감정가 대비 시세 상승 여력을 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 850,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.