나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22128 [1] 부산광역시 영도구 영선동4가 245-1 영도대원아파트 5동 13층1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 영선동4가 소재 남항초등학교 남측 인근에 위치하는
영도대원아파트 5동 13층 1507호로서, 주위는 공동주택, 학교, 단독주택 및
근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5동 13층 건물내 13층 1507호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(아파트) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로 아파트부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 아파트 주출입로가 도로에 접해 있으며 단지내 가로망 정비되어
있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지 : 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 공공공지(2021-06-23)(저촉),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역,
재정비촉진지구, 재정비촉진지구기타(영도제1재정비촉진5구역),
재정비촉진지구기타(영도제1존치관리5구역(대원아파트)).

기호2 토지 : 제2종일반주거지역,
가축사육제한구역, 상대보호구역,
재정비촉진지구, 재정비촉진지구기타(영도제1재정비촉진5구역),
재정비촉진지구기타(영도제1존치관리5구역(대원아파트)).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22128 (1)

* 소재지: 부산광역시 영도구 영선동4가 245-1 영도대원아파트 5동 13층1507호

* 용도: 아파트

* 감정가: 223,000,000원

* 토지면적: 37.81㎡ (약 11.44평)

* 건물면적: 79.27㎡ (약 23.98평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에스비아이저축은행 (등기부등본 확인)

* 특이사항: 재정비촉진지구

* 주의사항: -

* 특수물건정보: 재정비촉진지구 (영도제1재정비촉진5구역, 영도제1존치관리5구역(대원아파트))

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 영도구 영선동4가 소재 남항초등학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 공동주택, 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 소유권: 강종식(2005), 황숙남(2012), 양진경 외 1명(2013), 양진경(2017) 순으로 소유권 이전되었습니다.

* 근저당권: 에스비아이저축은행 (2021.09.09.) 60,000,000원, 214,800,000원. 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.

* 가압류: 부산신용보증재단 (2024.08.06.) 32,958,305원, 롯데카드 (2024.08.20.) 8,437,080원, 서민금융진흥원 (2024.09.06.) 13,214,391원.

* 임의경매개시결정: 에스비아이저축은행 (2025.06.11.) 191,843,008원.

* 압류: 중부산세무서장 (2025.06.20.).

* 말소기준권리: 에스비아이저축은행 근저당권 (2021.09.09.) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하는 것으로 명시되어 있습니다. 해당 권리의 상세 내용 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 329,409,776원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 보증금 및 임대차 정보가 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무를 면밀히 파악해야 하며 이에 따른 추가 인수 부담이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 영선동4가는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 남항초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 주변 시설: 아파트 단지 내 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 명확하게 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 단지 인근 버스 정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 남항초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 아파트 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 단지 내 부대시설도 갖추고 있습니다.

* 주거 환경: 1991년 준공된 영도대원아파트는 총 5개 동, 448세대로 구성되어 있으며, 주차는 총 310대(지상 3대, 지하 12대) 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구: 해당 지구는 도시 개발 사업 진행에 따라 향후 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다. 사업 진행 현황, 계획, 주민 동의율 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종, 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공공공지(저촉), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미상 임대차: 임대차 관계 및 보증금 정보가 불분명하여, 대항력 있는 임차인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 존치 권리: 등기부등본에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이 권리의 성격과 가치, 낙찰자 인수 여부에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구의 재정비촉진지구 내에 위치한 아파트로, 입지 및 주변 환경이 비교적 양호합니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교할 때, 감정가는 시장 가격을 적정히 반영하는 것으로 판단됩니다. 다만, 재정비촉진지구라는 개발 잠재력과 함께 지상권과 같은 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 또한, 임대차 관계의 불분명성은 추가적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 남항초등학교 인접 등 안정적인 주거 및 교육 환경.

* 최근 실거래가와 유사하거나 높은 수준의 감정가.

* 아파트로서 갖추어야 할 기본적인 생활 편의시설 접근성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 223,000,000원 입니다.

최근 2026년 5월 4일에 거래된 유사 면적(78.01㎡)의 1층 물건이 210,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 13층으로, 층수 프리미엄을 고려할 때 시세는 210,000,000원 이상으로 추정됩니다.

최근 거래 사례 가격(약 2,691,962원/㎡)을 기준으로 본건 면적(79.27㎡)을 환산하면 약 213,435,719원이 됩니다. 감정가는 이보다 약 4.5% 높은 223,000,000원으로 책정되어 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크(지상권, 미상 임대차 등)와 경매 특성(명도, 세금 등 부대 비용)을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 약간 하회하는 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 215,000,000원에서 223,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.