나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22109 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1850 동래3차에스케이뷰 108동 34층3405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '명륜역(부산1호선)' 북측 인근에 소재하는 동래3차에스케이뷰 제108동 제34층 제3405호로서, 인근은 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '명륜역 및 온천장역'이 소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 39층 건물 내 제34층 제3405호로서,
외 벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15M 내외, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2017-07-19), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-07-19)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-01-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산지방법원 2025타경22109 (1)

소재지

부산광역시 동래구 온천동 1850 동래3차에스케이뷰 108동 34층3405호

용도

오피스텔

감정가

382,000,000원

토지면적

12. 54㎡ (약 3.79평)

토지지분

12. 5422㎡

건물면적

80. 95㎡ (약 24.49평)

건물지분

80. 955㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

양OO

특이사항

대항력있는임차인, 권리 인수

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '명륜역(부산1호선)' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '명륜역 및 온천장역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 39층 건물 중 제34층에 위치하며, 외벽은 화강석 붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샤시창호 구조입니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

단지 주변으로 노폭 약 15M 및 8M 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 채권자는 양OO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리인 서인천세무서장의 압류(2024-09-05)보다 선순위인 권리로는 을구 1번 주택임차권(양국화)이 있습니다.

을구 1번 주택임차권은 2022년 06월 02일 확정일자를 받았으며, 보증금 350,000,000원에 대해 대항력이 있어 매수인에게 인수되는 권리입니다.

말소기준권리(갑3, 2024-09-05)보다 후순위인 갑3, 갑4, 갑5, 갑6의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 건은 대항력있는 임차인 양국화 씨의 임차보증금 350,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 동래구 온천동 일대는 부산의 주요 역세권 중 하나로, 아파트 단지와 다수의 오피스텔, 상업시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

동래3차에스케이뷰는 2021년 12월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 현대적인 건축물임을 알 수 있습니다.

명륜역과 온천장역이 인근에 위치하여 유동인구가 많고, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

제공된 최근 매매/임대 정보의 면적(전용면적 28.378㎡)은 본건의 건물면적(80.95㎡)과 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

부산지하철 1호선 명륜역과 온천장역을 도보로 이용할 수 있어 부산 시내 접근성이 매우 우수합니다.

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

온천동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력있는 임차인 양국화 씨의 보증금 문제입니다.

임차인 양국화 씨는 350,000,000원의 보증금에 대해 대항력을 가지고 있으며, 만약 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인의 보증금 인수 여부 및 금액은 총 매수 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 전 배당표 예상 및 임차인과의 협의 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, 기타 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 해당 임차인 외 다른 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다고 판단되는 근거는 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로 입지 조건은 매우 우수합니다.

하지만 대항력있는 임차인이 상당 금액의 보증금을 보유하고 있어, 해당 보증금의 인수 여부가 낙찰가의 최종 결정에 결정적인 영향을 미치는 고위험 고수익 물건이라 할 수 있습니다.

경매 절차를 통한 임차보증금 배당 금액을 정확히 파악하고, 인수될 보증금액을 고려하여 총 매수 비용을 산정하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 명륜역, 온천장역 인근으로 교통이 편리하고 유동인구가 많습니다.

신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 건물이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

시세 대비 저가 매수 가능성: 임차인 보증금 인수 리스크로 인해 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 382,000,000원입니다.

대항력있는 임차인 양국화 씨가 350,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

따라서 실제 매수인이 부담해야 할 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금 잔액'이 됩니다.

경매에서 인수 보증금은 매수인이 직접 지급하는 비용이 아니기에, 입찰가는 해당 금액을 제외하고 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 임차인의 보증금이 감정가에 근접하여 낙찰 후 보증금 인수 금액이 크지 않다면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰받는 것을 고려할 수 있습니다.

임차인이 배당을 통해 보증금을 상당 부분 회수한다고 가정할 때, 예상 입찰가는 약 350,000,000원에서 370,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인 보증금의 실제 배당 예상액을 면밀히 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.