나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2223 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층에이-405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시철도 1,2호선‘서면역’북서측 인근에
위치하는 대동레미안센트럴시티 제4층 제에이-405호로서 주변은 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1,2호선 '서면역'이
소재하여 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 / 지상19층 건물 내 제4층 제405로서,
외벽 : 대리석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트(도시형생활주택 : 폐문부재))으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재감지기, 화재경보기, 도시가스에 의한
개별난방설비, 주차타워 설비 등이 구비되었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 16미터, 북측으로 폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법
>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-
02-12)<교육환경 보호에 관한 법률 >임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상.
(2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2223 (1)

물건종별: 도시형생활주택

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층 에이-405호

토지면적: 5.30㎡ (약 1.60평)

건물면적: 32.25㎡ (약 9.76평) (전용면적 추정)

건물구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하3층/지상19층 중 제4층 제에이-405호

감정가: 200,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 양OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재, 부산도시철도 1,2호선 ‘서면역’ 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1,2호선 '서면역' 소재로 대중교통 이용 매우 편리함.

* 도로: 본건 서측으로 폭 약 16미터, 북측으로 폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 16일자 양산시산림조합 근저당권 (을3)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됨. (근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)

* 인수되는 권리: 지상권 (개요상 있으나, 현재 설정된 권리는 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024-01-23

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금 회수에 불리할 수 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 권리 분석상 인수할 보증금 없음)

1.3. 상권분석

* 지역특성: 서면역 인근으로 유동인구 및 상주인구가 풍부한 지역. 오피스텔, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달.

* 인근 시설: 서면 상업지구의 중심부에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 병원, 금융기관 등 각종 편의시설 접근성이 우수함.

* 주변 시세: 제공된 JSON 정보 상 인근 다세대/연립주택의 최근 매매가는 3.3㎡당 약 200만원 ~ 430만원 수준 (JSON 1: 18.36㎡, 7860만원, 2024년 7월 거래; JSON 3: 66.04㎡, 13100만원, 2026년 3월 거래)이나, 본건은 신축 아파트(도시형생활주택)로 직접 비교에는 한계가 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1, 2호선 서면역 도보 접근 가능, 다수의 버스노선 이용 편리.

* 편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 부산진구청, 부산지방경찰청, 서면 메디컬 스트리트 등 다양한 편의시설 및 행정기관, 병원 이용 용이.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하나, 상대보호구역으로 지정된 점 고려 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 거주 중으로, 명도 소송 등 강제집행 절차가 필요할 수 있음 (소요 시간 및 비용 발생 가능).

* 시세 대비 감정가: 제공된 주변 다세대/연립 시세 정보와 비교 시 감정가가 높게 책정된 가능성 있음 (JSON 데이터는 다세대/연립 주택으로, 본건 아파트와 직접 비교에는 한계가 있으며, 본건 감정가는 3.3㎡당 약 2050만원으로 신축 아파트 및 입지 고려 시 합리적 수준임).

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 확인된 혐오시설은 없으나, 외부 조사를 통해 추가 확인 필요.

* 건축법 제한: 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 향후 건물 신축 또는 증축 시 제한사항 발생 가능.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심지인 서면역 역세권에 위치한 대동레미안센트럴시티 내 도시형생활주택으로, 입지적 장점이 우수함. 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 개발 가능성도 높아 향후 가치 상승 여력이 기대됨. 다만, 제공된 주변 시세 정보(다세대, 연립)와 감정가 간 괴리가 다소 있어, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 추가 조사가 필요함. 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있음을 유의해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서면역 초역세권, 부산의 주요 상업/교통 중심지에 위치.

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮고 최신 주거 트렌드 반영.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 수요층 확보 용이.

* 향후 시세 상승 기대: 지속적인 서면 지역 개발 및 교통망 확충으로 인한 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원임.

인근 유사 물건 시세 분석 결과, 3.3㎡당 약 428만원 (오페라, 18.36㎡, 2024년 7월 거래) 수준의 시세가 확인되었으나, 이는 다세대 주택 거래이며 본건은 아파트라는 점을 고려해야 함.

건물 자체의 감정가는 200,000,000원이며, 이는 32.25㎡ (9.76평) 기준 3.3㎡당 약 2,050만원 수준으로, 신축 아파트 및 입지 조건을 고려 시 합리적인 수준으로 판단됨.

총 채무액 215,261,926원이 감정가보다 높으나, 이는 경쟁 입찰자에게는 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있음.

상기 분석을 토대로, 예상 입찰가를 170,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.