나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11614 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '동읍파출소' 북측 도로월편에 위치하며 부근은 도로변으로 근린생활시설 및 후면은 소규모 아파트단지, 일반주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호(1): 아파트 단지내 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 4층 401호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등
창호: 샷시창.

이용상태

기호(1): 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기호(1): 위생설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1): 남측 도로와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1): 아파트 단지는 남측으로 대로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 용잠리 215-18 :근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>.

공부와의 차이

기호(1): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1): 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 아파트 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 창원지방법원 2025타경11614 (1)

3. 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18, 창원1차비룡벨로스텔라 4층 401호

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 176,000,000원

6. 토지면적: 22.33㎡ (약 6.75평)

7. 건물면적: 68.38㎡ (약 20.69평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산강제경매

10. 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리에 위치하며, '동읍파출소' 북측 도로변에 자리하고 있습니다. 주변은 도로변을 따라 근린생활시설이 있으며, 후면으로는 소규모 아파트단지, 일반주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통상황

아파트 단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

1.1. 3. 건물의 구조 및 이용상태

건축물대장상 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 4층 401호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있으며, 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

1.1. 4. 설비내역

위생설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 5. 토지 이용상태 및 도로

본건 토지는 남측 도로와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로, 공동주택 부지로 이용 중입니다. 아파트 단지는 남측으로 대로3류(폭 25m~30m)와 접하고 있습니다.

1.1. 6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(용잠리 215-18)는 근린상업지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(그 외 지역 200m 제한 조례 참조), 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역(폐수)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 매각물건 명세

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 장윤섭

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 21일

* 확정일자: 2021년 5월 21일

* 배당신고일자: 2023년 7월 7일

* 대항력: 있음

* 비고:

1.2. 3. 등기부 현황

* 을구 7번: 주택임차권 (장윤섭, 160,000,000원, 2023년 7월 7일 접수, 말소: 인수). 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 5번: 소유권이전 4번 신탁 등기 말소 (대한디앤씨주식회사, 2021년 5월 21일 접수, 말소: -)

* 갑구 6번: 압류 (창원시, 2023년 7월 19일 접수, 말소: 말소) - 말소기준권리

* 갑구 7번: 압류 (동래세무서장, 2025년 5월 26일 접수, 말소: 말소)

* 갑구 8번: 강제경매 (주택도시보증공사, 170,260,105원, 2025년 6월 11일 접수, 말소: 말소)

1.2. 4. 권리분석 요약

말소기준권리(갑구 6번 창원시 압류)보다 선순위인 을구 7번 임차권(장윤섭)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력과 확정일자를 갖추고 있어 매수인에게 보증금 160,000,000원을 인수시켜야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 동읍 용잠리 일대는 아파트 단지와 더불어 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

* 인근에 동읍 파출소가 있으며, 창덕중학교, 동읍초등학교, 동읍고등학교 등이 소재하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 대로변에 접해 있어 접근성이 양호한 편이나, 주변 상권은 대규모 상업지구보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 단지 내 차량 출입도 용이합니다.

* 창덕중학교, 동읍초등학교, 동읍고등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 토지이용계획상 배출시설설치제한지역(폐수)으로 지정되어 있어, 인근 지역의 환경 관련 시설 설치 여부 및 잠재적 영향에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 장윤섭 씨의 보증금 160,000,000원 인수 부담입니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 투자 비용을 증가시킵니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역(폐수)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 시 폐문부재로 아파트 내부 조사가 불가능하여, 정확한 내부 상태 및 이용 상황은 외부 관찰 및 유사 물건의 통상적인 이용 상태를 통해 추정되었으므로, 내부 상태 확인이 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 조건으로, 이는 일반 경매 물건 대비 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 창원시 의창구 동읍 지역은 지속적인 개발 가능성을 가진 지역으로, 장기적인 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 아파트로서 기본적인 주거 가치를 가지며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 의창구에 위치한 아파트 경매 물건으로, 감정가는 176,000,000원입니다. 입지적으로는 보통 수준의 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 장윤섭 씨의 보증금 160,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건이므로, 이를 반드시 고려한 입찰가 산정이 필요합니다. 또한, 토지 이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금(160,000,000원)을 제외하고, 감정가 176,000,000원의 80% 수준을 고려한 입찰가 산정을 제안합니다.

* 감정가: 176,000,000원

* 제안 입찰가: 140,800,000원 (감정가의 80%)

* 총 실질 취득가 (예상): 140,800,000원 (입찰가) + 160,000,000원 (인수 보증금) = 300,800,000원

* 본 입찰가는 보증금 인수 부담을 고려하여, 낙찰 후 추가 수익성 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

: 제공된 감정평가서요약 요향표 및 건축물표제부 JSON 분석 결과

: 제공된 등기부요약 및 물건명세서 참고사항 분석 결과

: Google 검색 결과 기반 (창원시 동읍 용잠리 주변 학교 정보)

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