나이스옥션 법원경매 창원 2025타경539 [1] 경상남도 김해시 삼정동 197-35 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 '김해고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상 물건 북서측으로 소로1류와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼정지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(김해고 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법> 입니다.

제시목록 외의 물건

대상물건 기호1)토지 지상에 제시외건물 2동〔기호ㄱ)~ 기호ㄴ)〕이 소재하는 바, 감정목적을 고려 실측사정 후 평가하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①대상물건 기호1)토지 지상의 조경수 등은 토지에 포함하여 평가하였습니다. ②기호1)토지는 인접 토지와의 지적경계가 불분명하므로 정확한 경계확정 등을 위해서는 지적측량을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호2)건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건으로서 외 벽 : 스톤코트,석재 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다. ▶ 기호2-1)건물은 벽돌구조 판넬지붕 단층 건으로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

▶ 기호2) : 다가구주택으로 이용중입니다.(1층:1가구, 2층:2가구, 3층:2가구) ▶ 기호2-1) : 화장실 입니다.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 태양광설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①대상물건 기호2)건물은 폐문 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란하여 일반건축물대장, 외부관찰, 탐문조사 등을 참고하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바, 경매 진행 및 참여시 참고 바랍니다. ②대상물건 기호2)건물의 발코니 및 태양광설비 등은 건물에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1. 지상의 조경수 등은 토지에 포함하여 평가함. 목록1. 토지의 경계 확인이 불분명한바 전문적인 경계측량이 필요함. 목록2. 건물에 소재하는 발코니, 태양광설비 등은 건물에 포함하여 평가함. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경539 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼정동 197-35 (신주소: 경상남도 김해시 분성로454번길 24-10)

용도: 다가구주택

감정가: 1,391,529,490원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행 (말소기준권리 설정 채권자)

1.2. 면적 정보

토지면적: 432.00㎡ (약 130.68평)

건물면적: 494.41㎡ (약 149.56평)

제시외 건물 면적: 39.00㎡ (건물에 포함되어 평가됨)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 '김해고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

물건은 북서측으로 소로1류(폭 10m~12m)와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 완경사 지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 현재 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물(다가구주택, 5가구)과 벽돌구조 판넬지붕 단층 건물(화장실)로 구성되어 있습니다.

건물에는 발코니, 태양광설비 등이 포함되어 평가되었습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼정지구)에 속해 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(김해고 상대), 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 상 을12 근저당권 (신한은행, 2022-05-16 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리가 없습니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 신한은행 근저당, 경남신용보증재단 근저당, 최선미 근저당, 민병태 근저당, 최유영 가압류, 근로복지공단 가압류, 주식회사승일 가압류, 김해세무서 압류, 김창호 가압류, 김해시 압류, 김지현 가압류, 신한은행 임의경매 등)

3.3. 인수되는 권리

* 토지 등기부 및 건물 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 확인되지 않으나, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있어, 해당 권리가 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 김 : 전입 2016-01-05. 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 박 : 전입 2016-01-28. 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원. 대항력 있음.

* 이 : 전입 2020-03-23. 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원. 대항력 있음.

* 전 : 전입 2021-07-23. 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원. 대항력 있음.

* 최 : 전입 2016-04-11. 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 대항력 있음.

* 대항력 없는 임차인:

* 심 : 전입 2024-01-16. 대항력 없음.

3.4. 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물(2동) 및 지상 조경수, 건물 발코니, 태양광설비 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가되었습니다.

* 토지의 경계 확인이 불분명하므로 전문적인 경계 측량이 필요합니다.

* 건물 내부 확인이 폐문 부재 등으로 곤란하여 일반 건축물대장, 외부 관찰, 탐문 조사 등을 참고하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

반경 내에 상업 시설 및 편의 시설이 존재하나, 주요 상업지구와의 접근성은 확인이 필요합니다.

4.2. 지역 특성

주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획 등에 따른 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 김해고등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 주변 시설

주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 탐문 및 일반적인 정보 검색 결과, 물건지 인근에 직접적으로 심각한 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

다수의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 0원인 김 임차인은 대항력 보유 사유 및 실제 거주 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 경계 및 건물 상태

토지 경계 불분명으로 인한 측량 비용 및 분쟁 가능성이 있습니다. 또한, 건물 내부를 확인하지 못해 숨겨진 하자나 보수 필요 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건

제시외 건물, 조경수, 발코니, 태양광 설비 등이 일괄 포함되어 있어, 해당 물건들에 대한 소유권 및 철거/원상복구 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치한 다가구주택으로, 교육 시설 인근에 자리하고 있습니다. 낙찰 시 인수되는 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 여러 명의 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 관련 리스크가 존재합니다. 또한, 토지 경계 불분명, 건물 내부 미확인 등 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성이 있는 물건입니다. 주거환경개선지구라는 점은 장기적인 지역 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 김해고등학교 인근의 주거지 내 위치.

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 지역 발전 기대.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출 가능성 (현재 임차인 구성에 따라 변동).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가 1,391,529,490원을 기준으로 하되, 앞서 분석된 권리관계, 특히 대항력 있는 임차인 인수 여부(보증금 인수액 0원), 토지 경계 측량 비용, 건물 내부 상태 점검 및 보수 비용, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 부담이 없음을 의미합니다. 따라서, 이러한 제반 비용 및 위험 요소를 감안하여 시장 가치 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.