나이스옥션 법원경매 창원 2025타경539 [1] 경상남도 김해시 삼정동 197-35 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경539 [1] 경상남도 김해시 삼정동 197-35 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2025타경539 | 소재지: 경상남도 김해시 삼정동 197-35 | 감정가: 1,391,529,490원 | 최저가: 974,070,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 창원지방법원 2025타경539 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼정동 197-35

용도: 다가구주택 (총 3층, 1층:1가구, 2층:2가구, 3층:2가구로 이용 중)

감정가: 1,391,529,490원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 주거환경개선지구, 제2종일반주거지역, 상대보호구역

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 432.00㎡ (약 130.68평)

건물 면적 (공부상): 494.41㎡ (약 149.56평)

제시외 건물 면적: 39.00㎡ (약 11.80평)

총 건물 면적 (평가 기준): 533.41㎡ (약 161.26평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물 (주건물) 및 벽돌구조 판넬지붕 단층 건물 (제시외 화장실)

설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 태양광 설비

2. 입지 분석 및 주변 환경

2.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 삼정동에 소재하며 '김해고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 주택과 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지는 완경사 지대 내에 평탄하게 조성된 부정형의 토지이며, 현황은 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 폭 10m~12m의 소로1류와 접하고 있습니다.

전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

주변에는 메가마트 김해점, 버거킹 동김해DT점 등 비교적 규모가 있는 상업 시설과 여러 음식점이 위치하고 있어 생활 편의 시설 이용은 양호한 편입니다.

교육 환경 측면에서 '김해고등학교' 상대보호구역 내에 위치하고 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 특정 시설 설치 제한 등의 규제를 받습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 임의경매 물건입니다.

가장 중요한 리스크는 감정평가서에 '대항력 있는 임차인이 있을 수 있음'이라고 명시되어 있다는 점입니다.

만약 대항력 있는 임차인이 실제로 존재하고 그 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 하므로 입찰 전 임차인 현황과 배당 관계에 대한 철저한 현장 조사 및 분석이 필수적입니다.

임대관계는 '미상'으로 확인되어, 실제 임대차 현황에 대한 정밀한 조사가 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

토지의 경계 확인이 불분명하여 전문적인 경계측량이 필요합니다. 매수 후 인접 토지와의 경계 확정 및 분쟁 해소를 위한 추가 비용 및 노력이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물(화장실) 및 부합물(발코니, 태양광 설비, 조경수 등)이 평가에 포함되어 일괄 매각되므로, 이 부분에 대한 소유권 분쟁 가능성은 낮습니다.

본 물건이 '주거환경개선지구'에 위치하고 있어, 향후 지역 개발 방향에 따라 규제 또는 호재로 작용할 수 있음을 인지해야 합니다.

김해시에서는 폐기물 등 혐오시설 설치 고지 거리 축소 관련 조례 개정 논란이 있었던 만큼, 장기적인 환경 리스크 및 지역 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 다가구주택은 김해시 삼정동의 기존 주택지대에 위치하며, 5가구의 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

토지 면적이 약 130평으로 양호하며, 제2종일반주거지역 및 주거환경개선지구에 속해 있어 향후 개발 또는 정비 사업 진행 시 가치 상승의 여지가 있습니다.

태양광 설비 등 임대 운영 효율을 높일 수 있는 시설을 갖추고 있어 물건의 상품성은 보통 이상으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

안정적 수익형 부동산: 5가구 다가구주택으로, 임대차 현황을 정확히 파악하여 운영 시 안정적인 월세 수익 확보에 유리합니다.

장기적인 지역 개발 호재: '주거환경개선지구'라는 특성상 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

일괄매각의 명확성: 제시외 건물 및 부속물이 모두 포함되어 평가되었으므로, 낙찰 후 추가적인 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

4.3. 추가 고려사항

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 규모를 최우선으로 확인해야 하며, 이를 바탕으로 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

토지 경계 불분명 문제를 해결하기 위한 측량 비용 및 시간을 투자 계획에 반영해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계