나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11955 [1] 울산광역시 동구 일산동 573-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 '화정초등학교' 동남측 근거리에 위치하며 주위는 기존주택가로서 근린생활시설및 단독주택등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 가능하며 대중교통사정도 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

동향의 완경사지대로 평탄하며 형태는 자루형의 단독주택부지입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭약6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 주택건물로서
외벽: 적벽돌 조적및 물탈위 페인트마감.
내벽: 벽지및 타일, 미장목재마감
창호:삿시창호임.
부속건물: 벽돌조 슬래브 단층 변소로서
내외벽: 몰탈위 페인트마감.

이용상태

1,2층 : 단독주택

부속 :변소및 창고

설비내역

도시가스에의한 난방설비이며 , 위생및 급배수설비 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1.일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11955 (1)

* 소재지: 울산광역시 동구 일산동 573-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 240,880,640 원

* 토지면적: 158.00㎡ (약 47.8평)

* 건물면적: 122.88㎡ (약 37.2평)

* 건축년도 (건축물대장 기반): 1985년

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 방OOOOOOOO (방어진농업협동조합)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 '화정초등학교' 동남측 근거리에 위치하며, 주위는 기존 주택가로서 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 동향의 완경사 지대로 평탄하며, 자루형의 단독주택 부지입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 1995-10-27 (한호경) - 매매

* 근저당: 2019-12-11 (방어진농업협동조합, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 2021-12-27 (방어진농업협동조합, 60,000,000원) - 말소

* 임의경매: 2025-06-10 (방어진농업협동조합, 22,245,935원) - 말소

* 총 등기부채권액: 120,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미상)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 제공된 정보상 별도의 인수 대상 임차인은 확인되지 않았습니다. 다만, 낙찰 후 점유 관계에 대한 면밀한 확인 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 일반 주거지역 내에 위치하며, 주택가와 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 일산동 537-1번지 (2000년식 다세대, 101.42㎡): 2025년 8월 170,000,000원 매매.

* 일산동 533-10번지 (1983년식 다세대, 57.38㎡): 2026년 3월 85,000,000원 매매.

* 일산동 572-10번지 (1983년식 연립, 45.87㎡): 2026년 7월 80,000,000원 매매.

* 상기 비교 사례는 다세대 및 연립주택으로, 본건 단독주택과는 건물의 형태 및 토지 활용 방식에서 차이가 있습니다.

* 외부 조사 결과 (혐오시설): 울산광역시 동구 일산동 573-2번지 인근 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)의 직접적인 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 뉴스 기사에서 일산해수욕장 인근의 무허가 품바 공연장 운영과 관련한 민원이 있었으나, 본건과 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 화정초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주택가 내에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 주거환경: 기존 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 부동산을 분리하여 취득하거나 처분하는 데 제약이 있을 수 있습니다.

* 매각 불포함 권리: 등기부상 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 미상이므로 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 지역 슬럼화 우려: 일부 보도에 따르면 일산동 지역 내 장기 방치 개발 부지에서 쓰레기 무단 투기, 노숙인 출입 등의 문제가 발생하고 있으며, 슬럼화 우려가 제기되고 있습니다. 본건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 전반의 환경 개선 추이를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 동구 일산동에 위치한 단독주택으로, 화정초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 교육 및 생활 환경이 비교적 우수한 편입니다.

* 토지 면적(158.00㎡)과 건물 면적(122.88㎡)을 고려할 때, 단독주택으로서의 가치가 충분합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 확보에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 미상인 지상권에 대한 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경.

* 단독주택으로서의 독립적인 주거 공간 확보 및 향후 재산 가치 상승 잠재력.

* 모든 등기부상 권리가 말소되는 조건으로 낙찰받을 수 있는 명확한 권리관계.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 240,880,640원입니다.

* 주변의 다세대 및 연립주택 최근 매매 사례(약 80,000,000원 ~ 170,000,000원)를 고려할 때, 본 단독주택의 감정가는 토지 가치 및 건물 규모를 반영하여 산정된 것으로 판단됩니다.

* 다만, 제공된 비교 사례들은 대부분 다세대/연립주택으로, 본건 단독주택과는 성격이 다르므로 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고, 지역의 주거 환경을 고려할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 216,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사 및 주변 시세에 대한 보다 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.