나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11940 [1] 울산광역시 북구 연암동 283-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 연암동 소재 "연암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 빌라, 근린생활시설, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 단독주택(다가구) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화봉지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구 기타(택지개발시행지구(화봉지구))<택지개발촉진법> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 건물감정평가요항표 참조바랍니다. - 기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 (통칭: 대길아트빌)로서, 외벽 : 드라이비트, 스톤코트, 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

단독주택(다가구)으로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물 1층에는 제시외건물 ㉠ (창고 : 판넬조, 1.5 x 2.0 = 3 ㎡), 옥상 계단실 슬래브 지붕 위에는 제시외건물 ㉡ (창고 : 판넬조, 2.0 x 2.0 = 4㎡)이 소재하여 이를 제시외건물 로 평가하였으며, 제시외건물은 그 구조, 규모, 위치, 용도 등을 고려할 때 본건 토지의 사용·수익·처분에는 영향이 없을 것으로 판단됩니다.(후첨 건물개황도 및 사진용지 등을 참고하시기 바랍니다.)

공부와의 차이

건축물현황도 중 4층 평면도에는 401호로 되어 있으나, 현황은 501호로 표시되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

1.일괄매각.제시외 건물 포함
2.건축물현황도 중 4층 평면도에는 401호로 되어 있으나 현황은 501호로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11940 (1)

소재지: 울산광역시 북구 연암동 283-5

용도: 다가구주택

감정가: 728,406,700원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 193.70㎡ (약 58.6평)

건물 면적: 344.69㎡ (약 104.3평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물

매각대상: 토지/건물 일괄매각

제시외 건물: 7.00㎡ (약 2.1평) 규모의 창고 2개 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 울산광역시 북구 연암동 소재 "연암초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 빌라, 근린생활시설, 소공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화봉지구)에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 택지개발지구(화봉지구) 등의 도시계획적 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 09월 02일에 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

총 4명의 임차인이 확인되었으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 김정민: 2024년 02월 01일 전입, 대항력 없음.

* 박봉순: 2022년 05월 19일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원.

* 변용빈: 2022년 01월 11일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원.

* 이석택: 2024년 08월 23일 전입, 대항력 없음.

대항력 있는 임차인(박봉순, 변용빈)의 보증금이 0원으로 명시되어 있어 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 245,600,000원입니다.

주요 채권 내역으로는 중앙농업협동조합 근저당 165,600,000원, 김성옥 가압류 80,000,000원 및 강제경매 464,544,703원이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 연암초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 소공원이 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 도로망을 통해 이동이 편리합니다.

* 교육시설: 연암초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 소공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박봉순, 변용빈 임차인이 대항력을 보유하고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 임대차 계약 내용을 면밀히 확인하고, 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 현황 불일치: 건축물 현황도 상 4층 평면도와 실제 현황(501호) 간 불일치가 있어 건물 내부 호수 표기에 혼란의 여지가 있습니다.

* 제시외 건물: 토지 공부상에는 없으나, 건물 감정평가 시 7㎡의 제시외 건물(창고)이 포함되어 있습니다. 일괄매각 대상이므로 큰 문제는 없으나, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 바로는 본 물건 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않습니다. 다만, 과거 음식물 자원화 시설이 있었으나 현재는 놀이터로 변경되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 연암동에 위치한 다가구주택으로, 학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 감정가는 7억 2천만 원대이나, 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으며, 등기부상의 채권 총액은 약 2억 4천만 원대입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 및 건물 호수 표기 불일치와 같은 사항은 신중한 확인이 요구됩니다. 이러한 리스크 요소를 충분히 고려하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 연암초등학교 인근에 위치하여 학군 수요 및 주거 편의성이 높습니다.

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 낮은 권리 부담: 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. (단, 0원 보증금 관련 확인 필수)

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 물건의 감정가는 728,406,700원입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 내부 상태 및 수리 필요성 확인, 주변 유사 물건 시세 조사, 예상 임대 수익률 분석, 명도 비용 및 소요 기간 예측 등 추가적인 심층 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.