나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11906 [1] 울산광역시 동구 서부동 248-24 서부성원상떼빌 103동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 동구 서부동 소재 <서부초등학교> 남동측 인근에 위치하며 주위는 노변 근린생활
시설, 공동주택, 주상용 건물 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상25층 건물내 1층 103호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 승강기 및 도시가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

울산광역시 동구 서부동 248-24외 17필지 일단의 토지로서 사다리꼴에 유사한 부정형 토지이
며 공동주택(아파트) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

울산광역시 동구 서부동 248-24외 17필지 일단의 토지로서 북측 및 서측으로 폭 약 25미터~
30미터, 동측으로 폭 약 20미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 서부동 248-24
제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(서부초등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(현대고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대중학
교)<교육환경 보호에 관한 법률>
(2) 서부동 238-11
제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>
(3) 서부동 238-12
제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>
(4) 서부동 238-43
제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>
(5) 서부동 238-44
제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-16)(접합), 일단의주택단지조성사업지역
(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
(6) 서부동 244-30
제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-01-23)(접합), 일단의주택단지조성사업지역
(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

(7) 서부동 248-6
제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(서부초등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>
(8) 서부동 248-9
제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-01-23)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-16
)(접합), 일단의주택단지조성사업지역(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
(9) 서부동 248-18
제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2022-12-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-12
-29)(접합), 일단의주택단지조성사업지역(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(서부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역(현대고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대중학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>
(10) 서부동 248-19
제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

(11) 서부동 248-21
제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(서부초등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(현대고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대중학
교)<교육환경 보호에 관한 법률>
(12) 서부동 248-22
제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(서부초등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(현대고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대중학
교)<교육환경 보호에 관한 법률>
(13) 서부동 248-23
제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2023-03-09)(접합), 일단의주택단지조성사업지역
(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016
-12-12)(서부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
(14) 서부동 248-29
제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-01-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-12-
29)(접합), 일단의주택단지조성사업지역(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
(15) 서부동 248-38
제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2023-03-09)(접합), 일단의주택단지조성사업지역
(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016
-12-12)(서부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
(16) 서부동 248-54
제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2022-12-29)(접합), 일단의주택단지조성사업지역
(2023-03-09), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016
-12-12)(서부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
(17) 서부동 248-56
제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2022-12-29)(접합),

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

울산지방법원 2025타경11906 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 동구 서부동 248-24 서부성원상떼빌 103동 1층 103호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

277,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 32.88㎡ (약 9.95평)

* 토지 지분: 32.88㎡ (약 9.95평)

* 건물 면적: 84.85㎡ (약 25.69평)

* 건물 지분: 84.85㎡ (약 25.69평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 총 채권액

342,700,000원

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 울산광역시 동구 서부동에 소재하며, 서부초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 노변 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건이 속한 일단의 토지는 북측 및 서측으로 폭 약 25~30미터, 동측으로 폭 약 20미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 일단의 주택단지 조성 사업 지역으로 개발이 진행 중이거나 예정된 구역입니다. 또한, 가축 사육 제한 구역 및 다수의 학교(서부초등학교, 현대고등학교, 현대중학교)에 대한 상대 보호 구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 법률의 적용을 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

* 말소 기준 권리: 한국주택금융공사 근저당 (2017.04.26. 접수, 금 180,200,000원)

* 이후 접수된 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액은 342,700,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박소영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-15

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 환경

물건지 인근은 공동주택 단지가 밀집해 있으며, 이에 따른 생활 편의를 위한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주상용 건물이 혼재하여 도심 기능도 일부 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접하여 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 서부성원상떼빌아파트

* 주소: 울산광역시 동구 서부동 248-24

* 건축년도 (사용승인일): 2005년 10월 28일

* 총 동수: 15개 동

* 총 세대수: 1,810세대

* 최고층: 25층

* 주차 대수: 총 784대 (지상 4대, 지하 37대, 자주식 1236대, 기계식 784대 - 상세 주차 방식 상이할 수 있음)

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

5.2. 인근 교육 시설

* 서부초등학교 (단지 인근)

* 현대고등학교 (상대보호구역)

* 현대중학교 (상대보호구역)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 금전적 부담은 없습니다.

6.2. 기타

* 제시된 정보 외 특이사항이나 주의사항은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구의 주요 주거 지역에 위치한 아파트로, 서부초등학교와 인접하고 단지 내 편의시설 및 주차 공간이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 최근 실거래가를 비교했을 때 감정가가 시세보다 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어 안정적인 경매 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 우수한 교육 및 생활 환경: 초등학교가 인접해 있고, 단지 내 및 주변에 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 권리를 깨끗하게 인수할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 인수 부담이 없는 임차인이 존재하여 추가적인 금전적 위험이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건(84.85㎡)의 시세는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 277,000,000원입니다.

* 감정가: 277,000,000원

* 최근 평균 실거래가: 약 318,333,333원

본 물건의 시세, 감정가, 권리 상태 등을 종합적으로 고려했을 때, 적정 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.