나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1176 [1] 경상남도 양산시 하북면 지산리 OOOOO OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 ""통도환타지아"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주
택, 근린생활시설, 주상용 건물, 단독주택, 사찰, 놀이시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니
다.

교통상황

차량접근이 가능하고, 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물중 2층 204호(사용승인일 : 2017.11.16)로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기, 도시가스공급설비, 소화전 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약5미터내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(15m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경1176 (1)

1.2. 소재지

경상남도 양산시 하북면 지산리 10-10 지을하우스 2층204호 (신주소: 경상남도 양산시 통도9길 19-10)

1.3. 물건정보

용도: 다세대주택

1.4. 감정가

143,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 31.09㎡ (약 9.40평)

건물면적: 68.28㎡ (약 20.66평)

1.6. 매각대상 및 경매구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.7. 채권자

남O

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 "통도환타지아" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 주상용 건물, 단독주택, 사찰, 놀이시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 토지형상 및 이용상태

토지는 세장형의 평지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 1. 토지 제시외면적

0. 00㎡

2.3. 인접 도로상태

남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.

2.4. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 용도지구: 고도지구(15m 이하)

* 용도구역: 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 정주미 (2017-11-30)

* 소유권이전: 박명순 (2021-03-19, 임의경매로 인한 매각)

* 근저당권: 하북새마을금고 (2021-03-19, 130,000,000원)

* 강제경매: 남상원 (2025-06-02, 25,000,000원, 울산지방법원의 강제경매개시결정)

* 등기부채권 총액: 130,000,000원

3.2. 말소기준권리

2021년 3월 19일 하북새마을금고의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 해당 사항은 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 건물 정보

4.1. 구조 및 외관

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 204호입니다.

외벽: 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 등

창호: 샤시창호 등

4.2. 건물 사용승인일

2017년 11월 16일

4.3. 설비 내역

위생 및 급·배수설비, 승강기, 도시가스 공급설비, 소화전 등이 설치되어 있습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

공동주택 밀집 지역으로 주거 단지 내 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 편의시설

"통도환타지아" 단지 인근으로 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 사찰, 놀이시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 대체로 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

임차인 현황 조사 결과 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

없습니다.

6.3. 기타 참고사항

해당 사항 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축 다세대주택으로, 건물 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 깨끗한 물건이며, 감정가 또한 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대관계가 미상으로 확인되어 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 적음

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

* 주거 선호 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 143,000,000원입니다.

비교 분석한 유사 물건(남양빌리지, 2015년 건축, 59.8011㎡)의 최근 매매가는 2024년 12월 120,000,000원으로 확인되었습니다.

본건은 건물 면적이 68.28㎡로 유사 물건보다 넓고, 건축 연도도 2017년으로 더 신축이므로 감정가 143,000,000원은 적정하다고 판단됩니다.

유사 물건의 실거래가와 본건의 감정가를 종합적으로 고려하여, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.