나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11118 [1] 경상북도 구미시 구평동 474-4 부영아파트 801동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 ""구평남부초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는
학교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정
은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가: 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 15층 건 중 10층 1004호 단위세대로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감,
바 닥 : 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 완경사 지대에 자체 지반 평탄하게 조성된 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

단지 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선, 북측으로 보행자 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,제1종지구단위게획구역,대로3류(폭 25m~30m)(2016-02-22)(접합),소로1류(
폭 10m~12m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한
구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>,상대보호구역(2013-04-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 유
사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 김천지원 2025타경11118 (1) 사건번호로 경상북도 구미시 구평동 474-4번지에 소재한 부영아파트 801동 10층 1004호입니다. 아파트로 이용 중이며, 감정평가액은 1억 2천 6백만원입니다. 토지면적은 46.51㎡ (약 14.07평)이며, 건물면적은 81.17㎡ (약 24.55평)입니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 한OOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다. 본 아파트는 2003년 8월에 사용승인된 부영8단지 아파트로, 총 5개 동, 426세대로 이루어져 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 구평남부초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 학교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조 경사슬라브 지붕의 15층 건물 중 10층 단위세대로서, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

토지는 장방형으로 완경사 지대에 자체 지반이 평탄하게 조성된 아파트 부지이며, 단지 남측으로는 왕복 4차선, 동측으로는 왕복 2차선, 북측으로는 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 등기 내역이 확인됩니다.

* 2008년 11월 26일: 소유권 이전 (주도심)

* 2013년 01월 16일: 근저당권 설정 (한국주택금융공사, 채권최고액 580,000,000원)

* 2022년 12월 15일: 소유권 이전 (우치애)

* 2024년 11월 18일: 소유권 이전 (주승조 외 2명, 상속)

* 2025년 06월 10일: 임의경매 개시 결정 (한국주택금융공사, 채권액 158,321,169원)

등기부채권 총액은 580,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

1.3. 상권 및 생활정보

본 물건이 위치한 구평동 일대는 구평남부초등학교를 중심으로 학교, 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설 등이 밀집된 주거 지역입니다.

* 생활 편의시설: 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 단지 주변 도로가 잘 정비되어 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 주차: 총 432대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지하 자동주차 190대, 지상 자동주차 242대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 지하 전기차충전기(6대) 등이 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 현장 확인 불가: 감정평가서에 따르면 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여 유사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임대관계가 미상으로, 인수하는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보물건의 진행 상황에 따라 변동이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 채권 총액이 5억 8천만원으로 감정가(1억 2천 6백만원) 대비 높은 편입니다.

* 건축 연식: 2003년 준공된 건물로, 23년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 구미시 산동읍 일대에서 산업폐기물 처리시설, 채석장 등 혐오시설 설치 추진 관련 주민 반대 민원이 있으나, 본건 소재지인 구평동과는 지리적으로 분리되어 있어 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 구평동에 위치한 아파트로, 학교 및 주거시설이 밀집된 지역에 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 건물 구조 및 층수는 양호한 편이나, 내부 상태 확인 불가 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다. 등기부상 채권 총액이 높고 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 경매 절차 진행 시 소멸되는 권리 관계는 명확하나, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하고, 주변 시세를 면밀히 조사하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

1.6. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 구평남부초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 실거래가 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 1억 5천 8백만원 대비 감정가 1억 2천 6백만원으로, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 전용면적 81.17㎡: 가족 단위 거주에 적합한 중형 면적으로, 수요층이 비교적 두텁습니다.

* 구미시 지역 경제 회복 및 발전 가능성: 구미시의 산업 및 경제 동향에 따라 지역 부동산 시장의 회복 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 2일: 전용 59.987㎡, 9층, 1억 3,400만원

* 2026년 7월 5일: 전용 59.987㎡, 13층, 1억 2,800만원

* 2026년 7월 2일: 전용 81.1718㎡, 8층, 1억 5,800만원

본건은 전용면적 81.17㎡, 10층으로, 가장 유사한 거래 사례는 2026년 7월 2일 거래된 81.1718㎡ (8층)의 1억 5,800만원입니다. 본 건은 10층으로 8층보다 높은 층수에 해당하며, 면적 또한 유사합니다. 감정가 1억 2,600만원은 최근 실거래가 최고가(1억 5,800만원)보다 현저히 낮은 수준입니다.

내부 확인 불가, 임대차 관계 미상 등의 리스크를 고려하더라도, 최근 시세와 비교 시 본건의 가치가 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 이상에서 최근 실거래가 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 3,500만원 ~ 1억 5,500만원 (보증금 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.