나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2890 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 주성리 556 오창대성베르힐 102동 13층 1304호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2890 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 주성리 556 오창대성베르힐 102동 13층 1304호 아파트 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매3계 2025타경2890 | 소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 주성리 556 오창대성베르힐 102동 13층 1304호 | 감정가: 350,000,000원 | 최저가: 245,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 주성리 소재 오창대성베르힐 아파트로, 사건번호는 청주지방법원 2025타경2890 (1)입니다. 감정가는 3억 5천만원으로 평가되었으며, 전용면적은 건물 84.85㎡(약 25.6평), 토지 61.81㎡입니다. 18층 건물 중 13층에 위치한 주거용 아파트입니다.

1.2. 매각 대상 및 진행 상황

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 소유자 및 채무자는 김OO으로 동일하며, 채권자는 금융기관인 주OOOOOOOOOO입니다. 임의경매는 통상적으로 담보권 실행을 위한 경매로 권리관계가 비교적 단순할 가능성이 높습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 오창 제2산업단지 조성사업으로 개발된 공동주택지대에 위치하고 있습니다. "창리초등학교"의 남동측 인근에 자리하여 초등학교 접근성이 매우 양호하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다. 산업단지 배후 주거지로서의 안정적인 수요가 기대되는 입지입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량의 진출입이 자유로워 자가용 이용에 편리합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 대중교통 이용 및 광역 교통망 접근성이 양호한 수준입니다. 단지 자체가 북서측으로 대로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 관계

본 물건은 부동산임의경매 사건으로 채권자가 금융기관인 점을 고려할 때, 근저당권 실행에 따른 경매로 추정됩니다. 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하여 기본적인 권리관계는 복잡하지 않을 것으로 예상됩니다.

3.2. 예상 권리 관계

임의경매의 경우, 낙찰 시 말소기준권리 이하의 권리들은 대부분 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 현재 제공된 정보에는 임대차 관계(임차인 유무, 전입일, 확정일자 등)가 명시되어 있지 않으므로, 추후 매각 물건명세서 등을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 오창읍 주성리 일대는 오창 제2산업단지의 주거 기능 지역으로 개발되어, 산업단지 종사자들을 배후로 둔 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다. 단지 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

창리초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 잘 갖춰져 있으며, 단지 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 현대 아파트로서의 필수 설비가 완벽하게 구비되어 있습니다. 건축 구조 또한 철근콘크리트 구조로 안정적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제한

토지이용계획 상 지구단위계획구역, 일반산업단지, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한이 설정되어 있습니다. 해당 아파트가 이미 건축된 상태이므로 주거 용도로는 큰 제약이 없겠으나, 향후 개발 행위나 재건축 시에는 이들 제한 사항을 고려해야 합니다. 특히 비행안전구역은 고도 제한과 관련될 수 있으나, 기존 건물 이용에는 문제 없습니다.

5.2. 명도 리스크

현재 소유자(채무자)가 점유 중인지, 아니면 임차인이 점유 중인지에 대한 정보(임대관례)가 부재합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 명도 난이도와 추가 비용이 달라질 수 있습니다. 소유자가 점유 중이더라도 강제 집행을 통한 명도 절차는 시간과 비용이 소요되는 잠재적 리스크입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 청주시 오창 제2산업단지 배후의 신흥 주거지역에 위치한 아파트로서, 주거 환경 및 교통 접근성이 양호합니다. 감정가 3억 5천만원을 기준으로 인근 시세 및 실거래가와의 비교 분석이 필수적입니다. 권리분석상 임의경매이므로 단순해 보이나, 입찰 전 반드시 '임차인 현황'을 확인하여 인수해야 할 권리(특히 보증금)가 없음을 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 창리초등학교 인접 및 오창 제2산업단지 배후 주거지라는 안정적인 주거 수요 확보.

양호한 교통: 대로에 접한 단지 입구 및 간선도로 통과로 자가용 및 대중교통 이용 편리.

물건 상태: 신흥 공동주택지대로서 건물 상태가 양호하며 기본적인 시설이 완벽히 갖춰짐 (18층 중 13층 로열층).

법원 정보

청주지방법원 경매3계