나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 4층412호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경647 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12, 지뜨프라자 주건축물 제1동 4층 412호

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상), 위락시설, 숙박시설 (기타 용도)

감정가: 478,000,000원

토지 면적: 18.97㎡ (약 5.74평)

건물 면적: 88.00㎡ (약 26.62평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축 정보: 지뜨프라자, 주건축물 제1동, 10층 건물 중 4층 412호. 2022년 12월 7일 사용승인.

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기 (대지권 관련)

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됨.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 대체로 보통시 됨.

건물 접근성: 본건 서측으로 약 25미터, 남동측으로 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있음.

혐오 시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2023년 9월 21일 국민은행의 근저당권 (을2).

등기부 현황 요약:

* 소유권 보존: 주식회사지뜨 (2022.12.12)

* 근저당: 국민은행 (4,200,000,000원, 말소기준)

* 가압류: 서울보증보험 (298,523,020원, 말소)

* 임의경매: 국민은행 (3,632,178,108원, 말소)

* 압류: 시흥시 (말소)

총 채권액: 4,498,523,020원.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 임대 관계는 미상임.

주의: 임차인 정보가 공개되지 않았으나, 인수되는 보증금이 0원으로 확인됩니다. 그러나 실제 점유 현황 및 대항력 유무는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 권리 관계에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

말소되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았음.

별도 등기: 본건 대지권의 목적인 토지에 별도 등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재함. 이는 대지권 자체에 대한 소유권 또는 이용과 관련된 추가적인 제한이나 권리 관계가 있음을 의미하며, 정확한 내용은 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 함. '토지 별도등기' 표기는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 수 있거나 토지에 대한 권리 관계에 다른 등기가 있음을 나타내므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

건물 구성: 지뜨프라자는 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등으로 활용 가능한 집합건물로, 총 10층 규모에 141개 호실로 구성되어 있음.

현황: 본건이 위치한 4층 412호를 포함하여, 기준시점 현재 공부상 근린생활시설 및 위락시설(유흥주점) 용도의 일부 호실들이 공실 상태로 확인됨.

주변 상권: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 인근 산업단지 종사자 등을 포함한 잠재적 배후수요 확보가 가능함.

상권 전망: 시흥시 정왕동은 산업단지 배후 상권으로서 기능하고 있으나, 최근 시흥시(특히 신도시 지역)의 상가 공실률이 높다는 보고가 있음. 특히 거북섬 지역은 높은 공실률을 보이는 것으로 나타나, 본 건이 속한 지역의 상권 활성화에 대한 신중한 접근이 요구됨.

5. 생활정보

주변 교육 시설: 북서측 인근에 시화나래중학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호함.

주변 편의 시설: 인근 근린생활시설 및 상업 지역을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

대지권 관련 별도 등기: '별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)'는 대지권의 법적 소유 및 이용과 관련하여 추가적인 제약이 존재할 수 있음을 시사함. 이는 명도 및 향후 재산권 행사에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 정확한 권리 관계 확인이 필수적임.

전체 공실 상태: 본건을 포함한 건물 내 다수의 호실이 현재 공실로 유지되고 있어, 낙찰 후 초기 공실 부담 및 임대 수익 창출에 상당한 어려움이 예상됨. 시흥시 신도시 지역의 전반적인 높은 상가 공실률은 이러한 상황을 뒷받침함.

유동화 물건 및 공동 담보: 복잡한 채권 관계가 얽혀 있을 가능성이 있으며, 경매 과정이나 이후 권리 관계 정리에 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있음.

업종 제한 및 민원 가능성: 건물 용도에 위락시설, 숙박시설이 포함되어 있어, 특정 업종 운영 시 주변 민원 발생 또는 관련 법규 적용에 대한 주의가 필요할 수 있음.

토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 매우 작게 나타나는데, 이는 집합건물의 특성상 전유 부분을 소유하기 위해 필요한 토지 사용권을 의미하며, 토지 자체의 소유권과는 차이가 있음을 인지해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동의 산업단지 인근에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)인 집합건물로, 일반상업지역에 속해 다양한 업종의 활용 가능성이 있는 물건입니다. 차량 접근성이 양호하고 주변에 기본적인 생활 편의 시설이 갖춰져 있습니다.

그러나 현재 건물 전체적으로 심각한 공실 상태이며, 특히 본건이 위치한 층 또한 공실임을 감안할 때 초기 공실 위험이 매우 높습니다. 또한, 대지권과 관련된 '별도 등기(금지사항 등기)'는 권리 관계의 복잡성을 예고하므로 철저한 법적 검토가 필요합니다. 유동화 물건 및 공동 담보로 인한 채권 관계의 복잡성도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치는 입지 조건 및 잠재력 대비 현재의 저평가 여부, 그리고 리스크를 상쇄할 만한 차후 개발 가능성에 달려있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 시흥시 정왕동, 국가산업단지 배후 지역으로 잠재적 수요층 확보 용이.

신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 내부 시설 및 구조가 비교적 최신 상태임.

다용도 활용: 제2종근린생활시설 외 위락시설, 숙박시설 등으로 활용 가능하여 다양한 사업 기회 모색 가능.

토지 이용 계획: 상업지역 지정으로 향후 지역 개발 및 건물 가치 상승 기대.

상대적 저평가 가능성: 현재 공실 상태와 권리 관계 이슈로 인해 시세 대비 저평가될 경우 투자 매력 발생.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 감정가는 478,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 대지권에 대한 별도 등기(갑구1-1 금지사항 등기) 존재, 현재 건물 전체 공실 상태, 유동화 물건 및 공동 담보 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 시흥시 신도시 지역의 높은 상가 공실률은 본 건의 공실 위험을 더욱 가중시킬 수 있습니다.

따라서 낙찰 후 발생하는 추가 비용(명도, 수리, 공실 기간 이자 등)과 예상되는 위험 요소를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 지역 상권 시세, 공실률 추이, 그리고 본 건의 잠재적 가치를 면밀히 분석하는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

현 시점에서는 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 개략적인 가이드라인이며, 상세한 실사 후 전략적인 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.