나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509885 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 482-2 갤럭시타워 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며 주변은 동류형의 업무시설(오피스텔, 공동주택), 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 전철 도화역이 소재하고 있으며 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물이며 사용승인일은 2011-12-15 임.
외벽 : 페인트, 대리석붙임 등
내벽 : 타일, 벽지 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.
* 첨부 내부구조도 참조

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 12m, 남서측으로 약 6m의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경509885 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 482-2 갤럭시타워 4층402호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 165,000,000원

토지면적: 12.35㎡ (약 3.74평)

건물면적: 64.64㎡ (약 19.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동류형의 업무시설(오피스텔, 공동주택), 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

1.3. 건물 정보

건물명: 갤럭시타워

준공년도: 2011년 12월 15일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 10층

해당 층: 4층

사용승인일: 2011-12-15

설비: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 주용도: 업무시설 (오피스텔, 공동주택)

2. 입지조건

2.1. 교통

제반 차량의 접근이 용이하며, 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측 근거리에는 지하철 도화역이 소재하고 있어 광역적인 교통망 이용이 가능합니다.

2.2. 생활 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 학교, 공공기관 등이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

(참고: 상세한 편의시설 현황은 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.)

2.3. 교육 시설

도화초등학교가 동측 인근에 위치하여 자녀의 교육 환경 측면에서 유리할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 다음과 같은 권리 관계가 기재되어 있습니다.

* 갑구 순위 2, 3: 소유권 이전 (김종근, 황상욱)

* 을구 순위 5: 주택임차권 (조상은, 보증금 170,000,000원, 전입 2022-10-04, 확정 2022-09-13) - *등기부 요약 상 '말소: 말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급됨.*

* 갑구 순위 10: 강제경매 (주택도시보증공사, 권리금액 170,000,000원, 2025-06-11) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (조상은)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-04

확정일자: 2022-09-13

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 임차인 조 의 경우, 보증금 170,000,000원으로 기재되어 있으나, 등기부 상 말소 예정이며 제공된 정보에는 대항력이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점과 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 등 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (보증금 170,000,000원으로 명확히 기재되어 있어 해당 문구는 적용되지 않습니다.)

3.3. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑구 순위 10)입니다.

이보다 후순위인 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸되나, 선순위 권리 중 말소되지 않는 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

이는 낙찰자가 인수할 별도의 임차인의 보증금은 없을 것으로 추정됩니다.

다만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항은 상기 임차인 분석을 참고하여 추가적인 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

3.5. 총 채권액

등기부 상 기재된 총 채권액은 170,000,000원 (주택도시보증공사의 강제경매 채권액)입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천 미추홀구 도화동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하며 상업 및 업무 기능이 함께 발달하는 지역입니다.

인천시청 등 주요 공공기관과의 접근성이 양호하며, 도화역을 중심으로 유동인구가 형성되는 곳입니다.

최근 거래 사례를 분석해 보면, 동일 건물(갤럭시타워) 내 전용면적 약 64.6㎡ 규모의 오피스텔이 2024년 1월 124,700,000원, 2026년 5월 118,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 시세는 본건의 감정가 165,000,000원보다 낮은 수준이므로, 시세 재평가 및 현장 조사를 통한 보다 면밀한 분석이 요구됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 도화역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

교육: 도화초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각

본건은 현재 재매각 물건으로, 최초 매각 절차에서 미납 또는 유찰 등의 사유로 다시 경매에 나왔음을 의미합니다.

재매각 물건은 통상적으로 일반적인 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 현장 상황에 대한 주의가 요구될 수 있습니다.

매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 상향 적용되므로, 자금 계획에 유의해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 권리 관계 복잡성

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있으나, 제공된 '임차인 현황'에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있어 정보가 상반됩니다.

또한, 등기부 상 을구 5번 주택임차권은 '말소: 말소'로 기재되었으나, 물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되고 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 복합적인 상황입니다.

이러한 점은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성 또는 법적 분쟁의 소지가 있음을 시사하므로, 철저한 법률 검토 및 현장 조사가 필수적입니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 포함되어 있습니다.

이는 채권자인 주택도시보증공사가 본 경매 절차와 관련하여 인수 조건 또는 처리 방식에 변동이 있었음을 나타낼 수 있으며, 구체적인 변경 내용에 대한 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

인천 미추홀구 도화동은 도화역 역세권으로서 우수한 교통망을 갖추고 있으며, 지역 개발 가능성이 있는 곳입니다.

전용면적 약 64.6㎡의 오피스텔은 1~2인 가구 또는 소규모 법인의 임대 수요를 확보하기에 적합한 면적입니다.

최근 거래 시세 대비 감정가가 높게 책정된 만큼, 재매각을 통한 최저가 하락 시 저가 매수의 기회를 노려볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동 갤럭시타워 내 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지에 소재합니다.

건물은 2011년에 건축되어 연식이 비교적 짧고, 내외부 상태는 일반적인 오피스텔 수준으로 예상됩니다.

권리 관계, 특히 임차인 관련 정보의 상반된 내용과 'HUG 인수조건 변경', '재매각'이라는 특이사항은 본건의 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 법률 전문가와 상의하여 권리 관계를 명확히 분석하고 현장 조사를 통해 모든 사항을 재확인하는 것이 매우 중요합니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 1월 거래: 124,700,000원 (면적 64.61㎡)

* 2026년 5월 거래: 118,000,000원 (면적 64.64㎡)

감정가: 165,000,000원

최근 시세: 118,000,000원 ~ 124,700,000원

본건은 재매각 물건으로, 최저 매각 가격은 감정가에서 유찰에 따른 할인율이 적용되어 결정될 것입니다.

최근 실거래가와 감정가의 괴리가 크며, 권리 관계의 복잡성(임차인 관련 불확실성, HUG 인수조건 변경 등)을 고려할 때, 감정가보다는 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 제안:

실거래가와 권리 관계 리스크를 종합적으로 고려하여, 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

해당 범위는 현재 시세를 반영하며, 예상되는 권리 인수 비용 및 추가적인 조사 비용 등을 고려한 금액입니다.

최종 입찰가 결정 전, 반드시 최저 매각 가격을 확인하고 법원 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정을 내리시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.