나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509753 [1] 인천광역시 중구 운북동 33-148 주건축물제1동 4층 403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운북동 소재 공항철도 ""영종역"" 남동측 인근에 위치하고 주위는 전, 답 등 농지와 다세대주택, 연립주택 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 내 제4층 제403호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급수 및 배수설비, 승강기 설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 남동측의 노폭 약 4M 내외 도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 운북동 33-148은 자연녹지지역(2013-02-04) , 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시),성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 주택임차권 등기가 등재되어 있습니다.

물건 비고

통칭 '엠팰리스B'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경509753 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다. 소재지는 인천광역시 중구 운북동 33-148 주건축물 제1동 4층 403호이며, 통칭 '엠팰리스B'로 불립니다. 용도는 연립주택(도시형생활주택)이며, 감정가는 192,000,000원입니다. 토지 면적은 83.25㎡(약 25.19평)이고, 토지 지분 또한 83.25㎡(약 25.19평)입니다. 건물 면적은 55.47㎡(약 16.78평)이며, 건물 지분 또한 55.47㎡(약 16.78평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 본 경매의 채권자는 주택도시보증공사입니다. 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 이는 HUG(주택도시보증공사)의 참여 또는 특별 조건이 있음을 시사합니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운북동 소재 공항철도 "영종역"에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전, 답 등 농지와 다세대주택, 연립주택 등이 소재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건으로 진입하는 도로는 남측 및 남동측에 노폭 약 4M 내외의 도로를 이용하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 채권자는 주택도시보증공사입니다. 임차인 현황으로는 주택도시보증공사(이광엽)가 보증금 199,000,000원, 차임 0원 조건으로 2022년 2월 11일에 전입(사업자)하였으며, 2022년 1월 7일에 확정일자를 받았습니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 2024년 7월 19일에 배당신고를 하였습니다. 집합건물 등기부 요약상, 말소기준권리는 2023년 1월 19일자 고양세무서장의 압류이며, 본건 경매는 2025년 6월 5일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정에 따라 진행되고 있습니다. 등기부채권 총액은 199,000,000원입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 운북동 지역의 유사 물건들은 다음과 같은 시세를 형성하고 있습니다.

* 2010년식 연립주택(39㎡) 매매가 5,600만원 (약 143.6만원/㎡)

* 2010년식 다세대주택(40.1㎡) 매매가 9,000만원 (약 224.4만원/㎡)

* 2017년식 다세대주택(51.94㎡) 매매가 10,500만원 (약 202.2만원/㎡)

본건의 건물 면적은 55.47㎡이며, 감정가는 192,000,000원입니다. 이는 약 346.1만원/㎡로, 최근 실거래가 사례의 평균 가격(약 190만원/㎡) 대비 상당히 높은 수준입니다. 감정가와 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 시 본건의 정확한 시장 가치 재평가가 필수적입니다. 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공된 데이터 내에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 공항철도 영종역 이용이 가능하여 서울 도심 및 인천국제공항으로의 접근성이 우수합니다. 주위는 연립주택 및 다세대주택이 혼재된 주거 지역으로, 일부 농경지가 분포하여 조용한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 생활 편의시설은 영종역 인근 상권을 중심으로 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 권리상 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 없으며, 임차권은 말소 예정입니다. 그러나 감정가(192,000,000원)가 최근 유사 물건의 실거래가(약 5,600만원~10,500만원) 대비 매우 높게 책정되어 있어, 고가 낙찰의 위험이 있습니다. 또한, 영종도 지역은 대규모 개발이 진행 중이므로 지역 개발 계획의 변동성에 따른 부동산 가치 변화 가능성을 고려해야 합니다. 인접 도로 폭이 4M 내외인 점과 토지이용계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역에 해당하여 일부 개발 제한이 있을 수 있다는 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 중구 운북동 소재 본 연립주택(엠팰리스B)은 공항철도 영종역 이용이 가능한 역세권 입지라는 분명한 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점도 큰 메리트입니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 본건의 가장 큰 고민거리이며, 입찰 전 철저한 시세 조사를 통한 적정 가치 산정이 반드시 선행되어야 합니다. 영종도의 지속적인 개발 호재와 역세권이라는 점은 긍정적이나, 이러한 가치가 감정가에 충분히 반영되었는지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 공항철도 영종역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리 안전성 : 매각으로 소멸되지 않는 권리(임차권)가 있으나, 대항력 없음 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담이 없습니다.

* 지역 개발 잠재력 : 영종도 개발 계획과 연계한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 일괄 매각 : 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원입니다. 본건의 감정가는 192,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 55.47㎡)으로 환산 시 시장 가격은 대략 105,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가와 실거래가 시세의 상당한 차이를 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다. 주택도시보증공사의 채권액(199,000,000원) 또한 참고할 수 있는 수치입니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.