나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509838 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 55-334 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천기계공업고등학교"" 서측에 위치하고, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 2층 건물내 제2층 제202호로서,

외벽: 적벽돌 마감.
창호: 하이샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509838 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 55-334 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 75,000,000원

토지면적: 36.12㎡ (약 10.93평)

건물면적: 34.69㎡ (약 10.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축년도: 1989년 (사용승인 1990년)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 전형적인 주거지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조 및 이용상태

건물은 조적조 슬래브 지붕의 2층 건물 내 제2층 제202호이며, 외벽은 적벽돌 마감, 창호는 하이샷시 등으로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 이용 및 현황

토지는 완경사의 부정형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지 북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 6월 10일 접수된 서울보증보험(주)의 강제경매 개시결정 등기(갑7)입니다.

임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 82,900,000원

전입일자: 2021년 12월 31일

확정일자: 2021년 12월 01일

대항력: 없음 (제공된 임차인 현황 기준)

인수 여부: '집합건물 등기부요약' 및 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 을구 5번 주택임차권(한국토지주택공사)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 보증금 8,290만원은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

권리 분석 요약

등기부 상 소유권 이전 내역(갑4, 갑5, 갑6) 및 서울보증보험의 강제경매(갑7, 말소기준권리)가 존재합니다. 가장 중요한 권리는 을구 5번의 한국토지주택공사 주택임차권으로, 보증금 8,290만원 전액이 매수인에게 인수되므로 총 매입 비용 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권 및 시세 분석

주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 38.67㎡ (약 11.7평), 60,000,000원 (평당 약 513만원)

* 2026년 5월, 69.25㎡ (약 20.9평), 110,000,000원 (평당 약 525만원)

* 2026년 5월, 32.76㎡ (약 9.9평), 66,900,000원 (평당 약 675만원)

본 건의 면적(약 10.50평) 대비 시세는 평당 약 513만원에서 675만원 수준으로 판단됩니다.

감정가 대비 시세 분석

본 건의 감정가는 75,000,000원이며, 면적(약 10.50평) 대비 평당 약 714만원입니다. 이는 최근 실거래가 평균(평당 약 513~675만원)보다 높은 수준입니다.

인수 보증금 고려 시 시세

가장 큰 위험 요소는 매수인에게 인수되는 한국토지주택공사의 보증금 8,290만원입니다.

따라서 본 건의 실제 총 매입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금 8,290만원'이 됩니다.

부동산 자체의 시장 가치를 보수적으로 평당 600만원으로 가정할 경우, 건물 자체의 시장 가치는 약 10.50평 * 600만원/평 = 6,300만원입니다.

매수인이 총 지출하는 비용이 6,300만원을 넘어서는 안 된다는 점을 고려하면, 입찰 가능한 금액은 6,300만원 - 8,290만원 = -1,990만원이 됩니다. 즉, 0원을 입찰해도 1,990만원의 손실이 발생하는 구조입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경

본 물건은 다세대 및 단독주택이 밀집한 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

인천기계공업고등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

편의 시설

해당 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설(마트, 상점 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 지도 검색 결과, 도보 가능한 거리에 마트, 병원, 학원 등이 분포하고 있습니다.

교통 시설

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

혐오 시설

주변 지역에 대한 지도 및 위성 사진 조사 결과, 주거 지역과 인접하여 통상적인 혐오 시설은 파악되지 않습니다. 다만, 지역 특성상 일부 소규모 공장 또는 물류 시설이 산재해 있을 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차 보증금

가장 치명적인 리스크는 한국토지주택공사(LH)의 임차 보증금 8,290만원이 매수인에게 전액 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가로 발생하는 실질적인 투자 비용으로, 전체 매입 비용을 크게 상승시킵니다.

감정가와 시장가의 괴리

본 건의 감정가(평당 약 714만원)가 주변 실거래가(평당 약 513~675만원)보다 높으며, 특히 인수되는 보증금을 고려하면 총 매입 비용이 부동산의 순수 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

토지 이용 제한

고도지구, 지구단위계획구역 등 도시계획 상의 제한은 향후 건축 행위나 리모델링, 재건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

건축물 노후화

건축 연도가 1989년으로 노후화되어 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동 소재의 다세대주택 경매 물건으로, 입지 자체는 일반적인 주거 지역에 해당합니다. 그러나 매각으로 인해 발생하는 가장 큰 리스크는 한국토지주택공사(LH)의 보증금 8,290만원이 매수인에게 전액 인수된다는 점입니다. 이로 인해 낙찰가 외 추가로 상당한 금액을 부담해야 하며, 이는 총 투자 비용을 매우 높게 만듭니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 평당 시세보다 높은 수준이며, 특히 인수되는 보증금까지 합산하면 실질적인 총 매입 비용이 부동산의 시장 가치를 현저히 초과할 가능성이 큽니다. 따라서 현재 상태로는 본 건에 대한 투자는 재정적으로 매우 위험하다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

기회 요인

* 인천 미추홀구 주거지역 내 위치

* (잠재적) 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 (단, 토지 이용 제한 고려)

주의 요인

* 매수인에게 인수되는 8,290만원의 임차 보증금

* 감정가 대비 높은 실거래가 평균 및 인수 보증금으로 인한 총 매입 비용 과다 발생 위험

* 노후화된 건물 연식

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 근거

본 건의 건물 면적은 34.69㎡ (약 10.50평)입니다.

주변 최근 실거래가 분석 결과, 해당 면적의 평당 가격은 약 513만원에서 675만원 수준입니다.

보다 보수적인 관점에서 평당 600만원의 시장 가치를 적용할 경우, 본 건 부동산 자체의 시장 가치는 약 10.50평 * 600만원/평 = 6,300만원으로 추정됩니다.

매수인이 인수해야 할 한국토지주택공사(LH)의 임차 보증금은 8,290만원입니다.

따라서 매수인이 부담하게 될 총 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 8,290만원입니다.

합리적인 매수인은 총 지출 비용이 부동산 자체의 시장 가치(약 6,300만원)를 초과하지 않기를 원할 것입니다.

이를 역산하면, 입찰가는 최대 6,300만원 (부동산 시장 가치) - 8,290만원 (인수 보증금) = -1,990만원이 됩니다.

이는 최저 매각 가격인 1원이나 0원을 입찰하더라도, 매수인은 보증금 8,290만원을 추가로 지출해야 하므로 실질적으로 1,990만원의 손해를 보게 되는 구조입니다.

종합 의견 및 예상 입찰가

인수되는 임차 보증금 8,290만원을 고려할 때, 현재 감정가 7,500만원은 물론, 0원을 입찰한다 하더라도 재정적 실익이 없는 물건입니다.

매수인에게 전액 인수되는 임차 보증금으로 인해, 본 건의 적정 입찰가는 사실상 존재하지 않는다고 판단됩니다.

따라서 본 경매 물건은 입찰을 유보하는 것을 강력히 권고하며, 부득이하게 입찰을 고려할 경우, 모든 인수 비용을 감안하여 실질적인 손실이 발생하지 않는 극히 낮은 금액 (사실상 0원)으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 0원 (현실적으로 입찰가 산정 불가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.