나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509798 [1] 인천광역시 남구 문학동 341-1 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '인천문학초등학교' 서측 인근에 위치하고있으며,주위는 다세대주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건 내 4층 402호로서,
(사용승인일자 : 2001.10.26)
외 벽 : 몰탈위페인트 및 인조석 붙임 마감 등.
창 호 : 새시창호 마감 등.

이용상태

본건은 '다세대주택'으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 세로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의))가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(인천시문화재과,2010.04.14)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본 건물 외벽에 '남강쉐르빌' 1층 출입구 상단에 '101'이라고 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509798 (1)

* 용도: 다세대주택

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 윤OO

* 감정가: 83,000,000원

1.2. 소재지

* 주소: 인천광역시 남구 문학동 341-1, 4층 402호

* 도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 매소홀로541번길 25-15 (문학동)

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 38.64㎡ (약 11.69평)

* 건물 지분: 38.64㎡ (약 11.69평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 4층 402호

* 사용승인일자: 2001년 10월 26일

1.4. 토지 정보

* 토지 면적: 21.51㎡ (약 6.51평)

* 토지 지분: 21.51㎡ (약 6.51평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 매각 대상 및 종류

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

1.6. 감정가

* 감정가: 83,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '인천문학초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역 (2023-09-25)

* 지구단위계획구역 (2014-01-13) (문학)

* 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)

* 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

* 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

* 현상변경허가 대상구역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

* 채권자: 윤OO

* 경매 구분: 부동산 강제경매

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

* 보증금: 79,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 11월 18일

* 확정일자: 2019년 10월 16일

* 배당신고일자: 2024년 02월 20일

* 대항력: 있음

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 79,500,000원에 대한 배당이 이루어졌으나, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. (물건명세서 참고사항에 따른 인수 가능성 명시)

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리 포함)

* 말소기준권리: 2025년 06월 09일 접수, 윤OO 명의의 강제경매개시결정 (갑9)

* 기타 권리:

* 소유권이전 (갑2, 갑7, 갑8, 갑10) - 매매 및 소유권 변동 내역

* 주택임차권 (을10, 2024-02-20 접수) - 권리자: 윤영운, 금액: 79,500,000원, 말소: 인수. 전입일자: 2019-11-18, 확정일자: 2019-10-16.

3.4. 인수되는 권리 (주의사항)

* 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 10번 주택임차권 등기입니다.

* 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* (주의사항: 본 건물 외벽에 '남강쉐르빌' 1층 출입구 상단에 '101'이라고 표시되어 있음)

4. 상권분석

4.1. 최근 주변 매매 사례 분석

* 2026년 5월 12일: 문학동 340-4번지 (미래타운나동, 2001년식) 59.58㎡ (약 18.02평) 거래가 118,000,000원.

* 2026년 5월 1일: 문학동 396-21번지 (한솔파크빌106동, 2001년식) 59.58㎡ (약 18.02평) 거래가 81,000,000원.

* 2026년 5월 9일: 문학동 364-1번지 (캐슬베리, 2016년식) 45.194㎡ (약 13.67평) 거래가 121,000,000원.

4.2. 시세 추이 및 동향

* 최근 거래 사례를 보면, 2001년식 다세대주택의 경우 전용면적 약 18평대(59.58㎡)가 8,100만원에서 11,800만원 사이에 거래되었습니다.

* 신축 연도(2016년)가 다른 주택은 전용면적 약 13.6평(45.194㎡)에 12,100만원으로 거래되어, 신축 및 면적에 따른 시세 차이가 있음을 알 수 있습니다.

* 본 건의 건물 면적은 38.64㎡ (약 11.69평)으로, 최근 거래된 2001년식 다세대주택(59.58㎡)보다 작습니다.

* 감정가 83,000,000원은 최근 거래 사례 중 최저가(8,100만원)와 유사하지만, 최대가(11,800만원)보다는 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 '인천문학초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 생활 편의시설로는 인근 마트, 상가, 병원 등은 도보 또는 차량 이용 시 접근 가능할 것으로 보입니다. 현재까지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육 시설

* 인천문학초등학교 (본건 서측 인근)

* 기타 초, 중, 고등학교는 인근 지역에 분포할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(윤 )의 보증금 79,500,000원입니다.

* 비록 본 건 경매 채권자가 임차인 본인이지만, 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 내용이 명시되어 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 없다는 의미일 수 있으나, 명확한 인수 여부 및 금액 확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 상태 및 특이사항

* 건물 사용승인일자가 2001년으로, 약 25년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 외벽에 '남강쉐르빌'이라는 명칭과 '101'이라는 표시가 있다는 점은 해당 건물이 특정 상가나 구분 건물과 혼동될 여지가 있음을 시사합니다.

6.3. 주변 환경

* 주위 환경은 다세대 주택 밀집 지역으로, 개발 가능성이나 슬럼화 가능성 등은 주변 지역의 도시계획 및 발전 추이를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 83,000,000원입니다. 인천문학초등학교 인근에 자리하고 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 신청인이기도 하다는 점입니다. 이는 임차인이 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 보이며, 낙찰가에 따라 보증금 전액 변제 여부가 결정될 수 있습니다. 물건명세서와 등기부상의 '인수' 표기는 매수인이 잔액을 부담할 수 있는 위험을 내포하고 있습니다.

따라서, 본 물건은 권리 분석 및 인수 금액 확정이 매우 중요한 물건이며, 이를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천문학초등학교 인근으로 학군 수요가 있는 지역입니다.

* 최근 인근 다세대 주택의 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세가 합리적일 가능성이 있습니다. (단, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 최종 투자 가치가 크게 달라집니다.)

* 강제경매 신청인이 임차인 본인이므로, 보증금 회수를 위한 적정 낙찰가 수준이 형성될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 83,000,000원

* 최근 거래 사례 (2001년식, 18평대): 81,000,000원 ~ 118,000,000원

* 본 건 면적 (11.69평) 및 연식 고려 시, 잠재적 인수 보증금(79,500,000원)을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 순수 부동산 가치는 감정가 이하로 보아야 합니다.

* 그러나 채권자(임차인)가 경매 신청인이므로, 보증금 회수 가능성이 높은 가격 수준이 형성될 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 90,000,000원.

* (주의: 위 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세를 참고한 일반적인 수준이며, 임차인의 보증금 인수 여부, 최종 배당 상황, 경쟁 입찰자 수 등 현장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 권리분석을 재확인하고, 인수 금액을 명확히 파악해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.