나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509674 [1] 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 201동 24층2407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""캠퍼스타운역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대단지 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 ""캠퍼스타운
역"")이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건내 24층 2407호로서
(사용승인일: 2016.03.10.)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 및 E/V 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 주위 공도와 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,제1종지구단위계획구역(2010-11-22)(송도국제화복합단지),대로3류(폭
25m~30m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),경제자유구
역,성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509674 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 201동 24층2407호

감정가: 137,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건물 내 24층 2407호

사용승인일: 2016년 03월 10일

1.2. 권리관계

말소기준권리: 2025년 2월 5일자 성북구(서울특별시) 압류 (등기부 갑6)

본 경매 개시 결정일: 2025년 6월 5일 (등기부 갑8)

대항력 있는 임차인: 장 (보증금 145,000,000원, 2021년 4월 30일 전입)

1.3. 면적정보

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물면적 (전용면적): 26.60㎡ (약 8.05평)

토지 지분: 9.909㎡

건물 지분: 26.5951㎡

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재하며, 지하철 1호선 "캠퍼스타운역" 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 대단지 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

본 건이 속한 "롯데캐슬캠퍼스타운"은 2016년 3월에 사용승인된 총 47층 규모의 대형 오피스텔 복합건물입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 내 포장도로를 통해 인근 공도와 연결됩니다.

인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 1호선 "캠퍼스타운역"을 이용할 수 있어 대중교통 이용 여건이 매우 양호합니다.

3. 상권분석

3.1. 주변상업시설

주거단지와 업무시설이 밀집한 지역으로, 관련 상업 및 편의시설이 풍부하게 갖춰져 있습니다.

3.2. 건물내인근시설

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 롯데캐슬캠퍼스타운 단지 내 상업시설 및 인근 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 및 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용하기에 용이합니다.

4.2. 주거환경

업무시설과 주거시설이 복합된 지역으로, 주거 환경은 비교적 쾌적한 편입니다.

건축물대장상 혐오 시설과의 인접성은 제공된 정보만으로는 파악하기 어려우며, 별도의 현장 확인이 필요합니다.

5. 권리분석

5.1. 임차인현황

본건에는 대항력 있는 임차인 장 이 존재합니다.

보증금: 141,000,000원 (2021년 3월 9일 확정일자) 및 4,000,000원 증액분 (총 145,000,000원, 2023년 3월 17일 확정일자)

전입/사업자 등록일: 2021년 4월 30일

대항력: 있음

주의사항: 금액이 특정되어 있으나, 대항력 있는 임차인 존재로 인해 법원 배당 절차 및 낙찰자의 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

5.2. 등기부현황및말소기준권리

말소기준권리는 2025년 2월 5일 접수된 성북구(서울특별시)의 압류(갑6)입니다.

본건의 강제경매 개시결정은 2025년 6월 5일(갑8)에 접수되어 말소기준권리보다 후순위입니다.

따라서, 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리(압류, 가압류, 후순위 근저당권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

5.3. 권리인수여부

임차인 장 은 2021년 4월 30일 전입신고를 하였고, 2021년 3월 9일 및 2023년 3월 17일에 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

임차인의 전입일자(2021년)가 말소기준권리(2025년)보다 앞서므로, 원칙적으로 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

그러나, 본 경매의 채권자(장형석)와 임차인(장형석)이 동일인이며, 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 법원 배당 절차를 통해 임차인에게 보증금이 전부 변제되거나, 채권자인 임차인이 보증금 인수 의무를 포기했을 가능성을 시사합니다.

이 부분에 대한 최종적인 법원의 판단 또는 추가 확인이 반드시 필요합니다. 만약 낙찰자가 보증금 145,000,000원을 인수해야 한다면, 이는 총 투자 비용에 직결되는 중요한 요소입니다.

6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 임차인 장 의 보증금 145,000,000원 인수 여부가 불확실하며, 인수 시 낙찰가의 실질적인 상승 요인이 됩니다.

* 법원 확인의 중요성: 임차인 보증금 인수 여부에 대한 정확한 정보는 반드시 법원 집행관실 또는 경매 담당자에게 확인해야 합니다.

* 면적 정보의 차이: 제공된 최근 매매 정보의 'excluUseAr' (약 34.55~34.68㎡)와 본건의 전용면적(26.60㎡) 사이에 차이가 있어, 시세 비교 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

7. 시세분석및예상입찰가

7.1. 최근실거래가분석

제공된 최근 실거래가 정보(2026년 6월)는 다음과 같습니다.

* 15,800만원 (면적 약 34.55㎡, 11층)

* 14,500만원 (면적 약 34.55㎡, 9층)

* 15,000만원 (면적 약 34.68㎡, 29층)

이 거래들은 본건의 전용면적(26.60㎡, 약 8.05평)보다 넓은 면적(약 10.5평) 기준입니다.

7.2. 면적별시세비교

본건의 전용면적 26.60㎡ (약 8.05평)을 기준으로 시세를 추정하면, 더 작은 면적임에도 불구하고 넓은 면적의 실거래가(14,500만원 ~ 15,800만원)를 고려할 때, 단위 면적당 가격은 상대적으로 높을 수 있습니다.

면적 비율을 적용하여 보수적으로 추정 시, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 대략 110,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 예상됩니다.

7.3. 예상입찰가산정

감정가: 137,000,000원

추정 시세 (26.60㎡ 기준): 110,000,000원 ~ 120,000,000원

대항력 있는 임차인 보증금 (인수 시): 145,000,000원

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고 채권자 겸 임차인이 동일인이라는 점을 고려하여, 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 시세 범위 내에서 접근 가능합니다.

감정가(137,000,000원) 대비 80~90% 수준을 고려하여,

137,000,000원 * 0.85 = 116,450,000원

보수적인 접근으로 예상 입찰가를 산정한다면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 115,000,000원 ~ 125,000,000원 (보증금 인수 부담 없을 경우)

만약 임차인 보증금 145,000,000원을 인수해야 한다면, 최소한 이 금액 이상으로 입찰해야 하므로 투자 메리트는 현저히 낮아집니다. 따라서 보증금 인수 여부 확인이 최우선입니다.

8. 투자포인트

* 송도 국제도시 역세권 입지: 캠퍼스타운역 인근으로 교통이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공된 롯데캐슬캠퍼스타운의 일부로, 건물 상태가 비교적 양호합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 실거래가 기반 추정 시세(약 1.1억 ~ 1.2억)가 감정가(1.37억)보다 낮아, 인수 부담이 없을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 송도 지역 개발 호재: 향후 송도국제도시의 지속적인 발전 가능성에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 종합의견

본 물건은 인천 송도 국제도시의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로서, 건물 상태 및 생활 편의성은 양호합니다.

가장 중요한 분석 사항은 대항력 있는 임차인 장 의 보증금 145,000,000원 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있고 채권자 겸 임차인이 동일인이라는 점은 인수 부담이 없을 가능성을 높이지만, 법원의 최종 확인이 필수적입니다.

만약 보증금 인수 부담이 없다면, 추정 시세와 감정가를 고려했을 때 합리적인 선에서 투자할 가치가 있다고 판단됩니다.

따라서, 본 건에 대한 투자 결정은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 법원의 공식적인 확인 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.