나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509740 [1] 인천광역시 서구 연희동 727-12 예성리치빌 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509740 [1] 인천광역시 서구 연희동 727-12 예성리치빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경509740 | 소재지: 인천광역시 서구 연희동 727-12 예성리치빌 5층502호 | 감정가: 188,000,000원 | 최저가: 92,120,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2025타경509740 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 727-12 예성리치빌 5층 502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 188,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채무자/소유자: 박OO / 박OO

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적: 38.14㎡ (약 11.53평)

건물면적 (전용): 55.50㎡ (약 16.79평)

*본건은 다세대주택으로, 건물면적 55.50㎡는 전용면적에 해당하며, 아파트에서 흔히 사용되는 분양면적은 별도로 산정하기 어렵습니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '인천디자인고등학교' 북동측 인근에 위치한 기존주택지대로서, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 주거지역의 성격을 강하게 띠고 있습니다. 인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지이며, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 또한, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용 여건도 무난한 수준으로 판단됩니다.

2.2. 건물 및 이용 상태

본건 건물은 철근콘크리트구조에 치장벽돌 및 드라이비트 등으로 외벽 마감되었으며, 컬러샷시 창호를 사용하였습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스 및 난방설비 등 기본적인 설비 일체가 갖추어져 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다. 이용 상태는 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되나, 북측 4층 지붕을 이용한 판넬조 판넬지붕 베란다가 소재하는 점은 현장 확인 시 유의해야 합니다.

3. 권리 분석

본 경매는 '부동산강제경매' 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자(박OO)와 채무자(박OO)가 동일한 임의경매이거나, 강제경매의 경우 채무자의 채무에 의해 개시된 경매입니다. 본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 소유권을 취득하는 데 문제가 없는 일반적인 형태의 경매 물건입니다. 특이사항으로 임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 매각 이후 주거 임차인에 대한 추가적인 명도 리스크 및 대항력 유무를 확인해야 합니다.

4. 지역 정보 및 생활 환경

4.1. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 '제2종일반주거지역'에 해당하여 공동주택 건축 및 주거 활동에 적합합니다. 또한 지구단위계획구역(연희1,2구획정리) 내에 위치하고 있습니다. 제한사항으로는 학교 근처에 위치하여 '상대보호구역'으로 지정되어 있고, 수도권의 '과밀억제권역'에 포함됩니다. '가축사육제한구역' 및 '도로(접합)' 사항도 고지되어 있으나, 주거용 부동산 거래에 직접적인 제한을 가하는 사항은 아닙니다.

4.2. 상권 및 생활정보

주변은 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 기존주택지대로, 소규모 근린생활시설을 이용하기 편리한 환경입니다. 교통 면에서 인근 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 및 인프라 접근성은 확보된 것으로 보입니다. '인천디자인고등학교'가 인근에 있어 교육 시설 접근성도 양호합니다.

4.3. 잠재적 리스크 및 특이사항

잠재적 리스크:

1. 임대관계 미상: 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다.

2. 제시외 베란다: 건물 북측 4층 지붕을 이용한 판넬조 베란다 존재가 고지되어 있습니다. 제시외면적은 0.00㎡이지만, 건축물대장상 미등재된 불법 증축물일 가능성이 있으므로 향후 양성화, 철거 명령 또는 이행강제금 부과 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 혐오시설: 지도 서비스 및 검색을 통해 해당 물건지 주변의 특정 혐오시설 정보는 발견되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

인천광역시 서구 연희동에 위치한 본건 다세대주택(도시형생활주택)은 제2종일반주거지역에 속하며 토지/건물 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다. 주변의 양호한 교통 여건과 기존주택지대의 안정적인 주거 환경을 바탕으로 실거주 및 투자 모두 고려할 수 있는 물건입니다. 다만, 미상의 임대차 관계와 제시외 베란다의 존재는 면밀한 현장조사와 권리분석을 통해 해결해야 할 요소입니다.

5.2. 투자 포인트

1. 일괄 매각의 안정성: 토지와 건물이 일괄 매각되어 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

2. 제2종일반주거지역: 토지 이용에 제한이 적은 주거지역에 위치하여 향후 시세 상승 및 개발 여건에 긍정적입니다.

3. 감정가 대비 투자 기회: 감정가 188,000,000원을 기준으로 경쟁적인 입찰가를 설정하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

4. 도시형생활주택: 최근 1~2인 가구 수요가 증가하는 추세에 따라 소형 주거시설의 임대 및 매매 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계