나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509863 [1] 인천광역시 부평구 부평동 743-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재""부평남초등학교""동측 인접 도로변에 위치하고 있으며, 주변은 단독 및 다가구주택, 다새대주택, 주상용 근린시설, 학교 등으로 호재되어 있는 기존주택지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 버스 정류장 및 전철역이 도보로 가능한 인근에 위치하고 있어 대중교통편은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

대상토지는 세장형의 평지로서 주거(주택)용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지는 서측으로 세로(가) 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 1989년07월29일 사용승인을 필한 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로서 구조, 현상 및 관리상태는 보통임.
외벽 : 적벽돌 치장쌓기
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기
창호 : 샷시창호임

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 상·하수도시설, 난방설비, 도시가스 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사잔용지 참조""

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509863 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 743-26

* 건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택

* 용도: 단독주택

* 토지 면적: 140.00㎡ (약 42.35평)

* 건물 면적: 257.10㎡ (약 77.78평)

* 제시외 건물 면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

* 감정가: 739,897,600원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 준공일: 1989년 07월 29일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평남초등학교" 동측 인접 도로변에 위치하고 있으며, 주변은 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 주상용 근린시설, 학교 등으로 형성된 기존 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 버스 정류장 및 전철역이 도보 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 대상 토지는 서측으로 세로(가) 한 면에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 등기부상 을15 (2024-08-26 접수, 주식회사한강자산관리대부 근저당권)입니다.

* 소멸 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 전세권, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 대상 권리 (대항력 있는 임차인):

* 김덕진 (임차인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-02-01, 대항력 있음.

* 한우식 (임차인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-24, 대항력 있음.

* 임차인 현황 (대항력 없는 임차인):

* HANMEILAN (한 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-31, 대항력 없음.

* JINLONGBAI (진 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-12, 대항력 없음.

* JINZHUCHENG (진 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-20, 대항력 없음.

* 씨피크라우드대부주식회사 (3건): 보증금 각 5,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음 (전세권 설정으로 추정).

* 인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인들의 보증금이 0원이므로 인수 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 비교 대상: 제공된 JSON 정보는 주로 빌라/다세대 주택의 최근 매매 사례입니다. 본건은 단독주택으로, 비교 대상과의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 인근 시세 동향 (JSON 분석):

* 2025년 12월, 부평동 767-82번지 유진드림빌(2002년 준공, 39.5㎡) 매매가 11,000만원.

* 2025년 12월, 부평동 10-370번지 진주아트빌(2002년 준공, 73.97㎡) 매매가 17,000만원.

* 2025년 12월, 부평동 10-286번지 진주빌라(1991년 준공, 38.48㎡) 매매가 10,500만원.

* 분석: 인근 빌라/다세대 주택의 경우, 30~70평대 면적에서 1억원 초중반대 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 본 건의 감정가에 비해 상대적으로 낮은 수준입니다. 본건은 대지면적 140㎡, 건물면적 257.10㎡ 규모의 단독주택으로, 유사한 면적의 단독주택 시세는 별도 확인이 필요합니다.

* 지역 특성: 본 건은 부평남초등학교 인근의 기존 주택지대에 위치하며, 주상복합 근린시설과 학교가 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 부평남초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의 시설: 주변에 주상용 근린시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스 정류장 및 전철역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김덕진, 한우식 임차인은 대항력은 있으나 보증금이 0원입니다. 이들의 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 10.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 관리 또는 철거에 대한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 건축 연도: 건물 사용승인일이 1989년으로 노후화된 주택이므로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 단독주택으로, 초등학교 및 대중교통 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 준주거지역으로 향후 개발 가능성도 존재하나, 1989년 준공된 노후 건물이며, 대항력은 있으나 보증금이 0원인 임차인이 존재하여 명도 및 권리관계 확인에 신중을 기해야 합니다. 제시외 건물 포함 매각 조건도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지 조건: 부평남초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여, 실수요자 또는 장기적 관점의 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 명도 및 리모델링 전략: 대항력 있는 임차인의 명도 문제를 해결하고, 노후된 건물의 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 739,897,600원입니다. 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 노후된 건물 연식, 제시외 건물 포함 등의 위험 요소를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 제공된 JSON 자료는 빌라/다세대 주택 기준으로, 단독주택인 본건과는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

종합적인 분석과 위험 요소를 고려하여, 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안한 적정 입찰가는 감정가의 약 70% ~ 80% 수준에서 결정될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 517,000,000원 ~ 591,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.