나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509869 [1] 인천광역시 부평구 부평동 10-382 정도빌라 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 ""굴포천역""소재하여 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층 건내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2001-11-05)
외벽: 드라이비트 마감등임.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감등임.
창호: 삿시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(굴포천역~부평구청역 지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(The큰빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(The큰빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 표시된 부평동 10-1124필지는 부평동10-382와 합병되었음.
(토지대장 2001-09-12)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

물건 비고

-등기사항증명서 상 표시된 부평동 10-1124필지는 부평동 10-382와 합병(2001.09.12.)되었음(토지대장 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2025타경509869 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 10-382 정도빌라 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 114,000,000 원

토지면적: 17.57㎡ (약 5.31평)

건물면적: 36.02㎡ (약 10.89평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 7호선 "굴포천역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대/절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

등기사항증명서 상 말소기준권리는 2024년 1월 8일 접수된 인천광역시 부평구의 압류입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을구 7번의 주택임차권(박희원)이 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 임차인 박희원의 보증금은 110,200,000원이며, 전입일자는 2022년 3월 25일, 확정일자는 2022년 3월 4일입니다. 배당신고일자는 2024년 4월 18일입니다. 이 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

다른 임차인 박재형의 경우 전입일자는 2024년 11월 29일이나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 대항력 없는 임차인에 대한 합계이며, 대항력 있는 임차인 박희원의 보증금 110,200,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박재형

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-29

대항력: 없음

* 임차인: 박희원 (한국주택금융공사 임차인)

보증금: 110,200,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-25

확정일자: 2022-03-04

배당신고일자: 2024-04-18

대항력: 있음 (매수인이 인수)

4. 상권분석

제공된 주변 매매/임대 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 38~39㎡)의 다세대주택이 2025년 12월경 105,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 건물의 신축 연도는 1991년~2002년으로 본건(2001년 사용승인)과 유사합니다. 감정가는 114,000,000원으로, 주변 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

주변 시설에 대한 검색 결과, 쓰레기 소각장과 같은 혐오시설의 직접적인 위치 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인천시 전반적으로 쓰레기 처리 시설 관련 이슈가 간헐적으로 언급되는 점은 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 부평고등학교 북측에 위치하며, 주변에 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 있어 주거 지역으로서 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 지하철 7호선 굴포천역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박희원의 보증금 110,200,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 채권자(한국주택금융공사)의 강제경매 채권액(123,425,840원)이 감정가(114,000,000원)보다 높고, 임차인의 권리가 말소기준권리보다 선순위로 판단되므로, 배당 절차에서 임차인 보증금이 전액 변제되지 않을 가능성이 높습니다. 이로 인해 총 매수 비용이 시세보다 높아질 수 있습니다. 또한, '과밀억제권역' 등에 해당하여 향후 부동산 관련 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 부평구에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건과 주변 시세는 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 110,200,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 크며, 이로 인해 총 매수 비용이 실거래가보다 높아질 리스크가 존재합니다. 따라서 입찰 시에는 인수되는 보증금을 포함한 총 비용과 향후 예상되는 시세 상승분을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평구 핵심 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요 기대.

* 지하철 7호선 굴포천역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 주변 실거래가 및 감정가가 유사 수준으로 형성되어 있어 시세 파악 용이.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 114,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래가는 105,000,000원 ~ 110,000,000원 수준입니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 박희원의 보증금 110,200,000원을 매수인이 인수해야 한다는 것입니다. 이 금액은 본 건의 시세보다 높은 금액입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 입찰가는 해당 부동산의 순수 가치, 즉 인수해야 할 보증금을 제외한 가치로 산정해야 합니다.

현재 시세(약 105,000,000원)에서 인수 보증금(110,200,000원)을 제외하면, 본 건은 약 -5,200,000원의 마이너스 에쿼티(Equity) 상태로 평가됩니다. 이는 물건 자체의 가치보다 인수해야 할 부채가 더 큰 상황을 의미합니다.

이러한 점을 감안할 때, 본 건에 대한 입찰가는 보수적으로 접근해야 하며, 잠재적인 추가 비용과 리스크를 고려하여 매우 낮게 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 인수되는 보증금을 고려했을 때, 본 건에 대한 예상 입찰가는 10,000,000원으로 제안합니다. 이 경우 총 매수 비용은 입찰가 10,000,000원 + 인수 보증금 110,200,000원 = 120,200,000원이 되며, 이는 시장 가격을 상회하는 수준이 될 수 있어 투자 시 각별한 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.