나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1142 [1] 인천광역시 옹진군 북도면 장봉리 62-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 장봉리 소재 ""옹암해변"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 일부 주택이 소재하나 대부분 전, 답 등 농경지가 소재하는 농경지대임.

교통상황

본건까지 인접 토지를 통하여 차량 진입이 가능하나, 도서지역으로 대중교통은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

남동 하향 완경사지에 위치하며, 대부분 전이나 일부 도로(약 75㎡)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 3미터의 비포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(공항고도제한높이 해발 192.0m 진입표면)<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일부 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음)
본건 대부분은 농지로 이용 중이며 일부(약 75㎡)는 현황 도로로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1142 (1)

* 소재지: 인천광역시 옹진군 북도면 장봉리 62-1

* 용도: 전

* 감정가: 301,184,000원

* 토지면적: 1448.00㎡ (약 437.88평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOO

* 감정평가서요약 요향표 작성일: 2026-04-06

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 옹진군 장봉리 소재 "옹암해변" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 일부 주택이 소재하나, 대부분 전, 답 등 농경지가 소재하는 농경지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 인접 토지를 통해 차량 진입은 가능합니다. 다만, 도서지역이라는 특성상 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건은 남동 하향의 완경사지에 위치하며, 대부분 농지(전)로 이용 중입니다. 또한, 일부(약 75㎡, 약 22.69평)는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 3미터의 비포장도로가 통과하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 7월 10일 한국농어촌공사의 근저당권 (을3)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 (1998-08-18): 이영림 (갑1)

* 소유권 이전 (상속, 2025-05-20): 이우진 외 3명 (갑2)

* 근저당권 (2015-07-10): 한국농어촌공사, 채권액 399,310,000원 (을3)

* 임의경매개시결정 (2025-06-12): 한국농어촌공사, 채권액 56,372,207원 (갑3, 말소)

* 지분압류 (2025-08-29): 국민건강보험공단 (갑4, 말소)

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 399,310,000원입니다.

* 매각 후 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않을 수 있습니다. 이 부분에 대한 상세한 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 본건에 임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 대부분 농경지로 이루어진 지역에 소재하며, 인근에 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 주된 경제 활동은 농업 활동으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 본건이 소재한 도서지역은 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 제한적일 수 있습니다. 이러한 시설을 이용하기 위해서는 인근 다른 지역 또는 섬으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용이 불편하여 섬 내 이동 시 자가용이 필수적일 수 있습니다.

* 옹암해변 인근에 위치하여, 해변을 이용하는 관광객 또는 지역 주민들의 통행로로 일부(약 75㎡)가 이용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련: 본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 매각 결정 기일까지 이를 미제출할 경우 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 관련 절차를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 현황 도로 이용: 토지 일부(약 75㎡)가 현재 도로로 이용되고 있어, 토지 소유권 행사 및 이용에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

* 도서지역의 접근성 및 불편함: 도서 지역 특성상 접근성이 떨어지고 대중교통이 불편하여 생활 편의성이 낮을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등 여러 법규에 의해 토지 이용이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 옹진군 장봉리에 위치한 농지로서, 옹암해변 인근의 농경지대에 속해 있습니다.

* 현재 토지의 대부분은 농지로 이용되고 있으나, 일부는 도로로 사용 중이며, 도서 지역의 특성상 교통 및 생활 편의시설 이용에 불편함이 따를 수 있습니다.

* 농지 취득 자격 증명 제출이라는 필수 요건을 충족해야 하며, 미이행 시 계약금 몰취 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 등기부상 한국농어촌공사의 근저당권이 말소기준권리이며, 경매 신청 채권자 또한 한국농어촌공사입니다.

* 토지 이용 현황과 관련 법규 상의 제한 사항들을 고려할 때, 실수요자 또는 투자 목적 모두 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 옹암해변 인근에 위치한 농지라는 점에서, 향후 관광 개발 또는 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (다만, 현재로서는 개발 가능성이 낮아 보입니다.)

* 실수요자로서 농지 활용을 계획하는 경우, 감정가 대비 저가 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 일부 제한이 존재하지만, 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 301,184,000원입니다.

* 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁률, 본건의 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 다만, 농지 취득의 제한, 도서 지역의 접근성, 현황 도로 이용 등 고려해야 할 사항이 많으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

* 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하기보다는, 감정가격을 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.