나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509766 [1] 인천광역시 부평구 부평동 756-87 본시티 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '동수역' 남측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 학교, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 13층 1301호로서,
외벽: 몰탈위페인트 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장 사용승인일:2019.5.31)

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측, 서측, 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 집합건축물대장 표제부상 위반건축물 표기되어 있음.(지상1층 켄테이너 4.5제곱미터 경비실, 지상1층 철파이프조 3.0제곱미터 창고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509766 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 756-87 본시티 13층 1301호

용도: 오피스텔

감정가: 310,000,000원

토지면적: 15.40㎡ (약 4.66평)

건물면적: 78.79㎡ (약 23.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '동수역' 남측 인근에 위치하고 있으며, 준주거지역에 속합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 학교, 공동주택 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

건물: 2019년 5월 31일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 13층에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023-10-11)

등기부 요약:

* 소유권 보존: 2019-06-05

* 공유자 전원 지분 이전: 2019-06-18 (중국인)

* 소유권 이전 (매매): 2022-07-08 (이아름)

* 주택임차권 (박도운): 2024-11-12 말소 (전입 2022-07-08, 확정 2022-06-23, 보증금 370,000,000원). HUG 인수 조건 변경 관련.

* 압류: 국민건강보험공단 (2023-10-11)

* 가압류: 주식회사 디케이마린 (2024-09-12, 15,378,516원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-06-05, 370,000,000원)

임차인 현황:

* *: 주택도시보증공사 (박도운)

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-08

* 확정일자: 2022-06-23

* 배당신고일자: 2024-11-12

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 특이사항: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

1.3. 상권분석

본건은 인천광역시 부평구 부평동의 '동수역' 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 학교, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

오피스텔 용도로 이용 중이며, 주변에 업무시설 및 제1종 근린생활시설 부지로 활용되고 있습니다.

차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

인근은 다양한 근린생활시설이 밀집해 있으며, 부평역 주변의 상업시설 및 문화시설 이용도 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 동수역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 주변 편의시설: 본건 인근에 편의점, 카페, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 소재합니다.

* 주변 교육시설: 부평남초등학교, 부원중학교, 부평고등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장 표제부상 지상 1층에 컨테이너 4.5㎡ 경비실 및 철파이프조 3.0㎡ 창고가 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 임대관계 미상: 등기부 상 임차인 외 별도의 임대관계는 확인되지 않았습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 관련 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 역세권 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

2019년에 건축된 신축급 건물로 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되나, 위반건축물 등재 및 HUG 관련 사항 등 추가 확인이 필요한 부분이 존재합니다.

감정가(3.1억원) 대비 최근 실거래가(2.5억원)가 낮은 편으로, 시장 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 지역을 검토한 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평구 역세권 지역 내에 위치하여 입지적 강점을 가집니다.

* 신축급 건물로 건물 상태 양호가 기대됩니다.

* 인수되는 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

건물 면적: 78.79㎡ (약 23.84평)

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 2월: 78.79㎡, 25,000만원

* 2025년 10월: 77.89㎡, 25,000만원

* 2024년 2월: 81.97㎡, 20,000만원

본건의 건물 면적(78.79㎡)과 동일한 2025년 2월 실거래가 25,000만원을 기준으로 시세 평가 시, 현재 시가는 약 2.5억원 수준으로 판단됩니다.

감정가 310,000,000원에 비해 최근 실거래가가 낮으므로, 주변 시세 및 현장 조사를 통해 정확한 가치 평가가 필요합니다.

위반건축물 등재, HUG 관련 조건 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세(2.5억원)를 반영한 예상 입찰가는 250,000,000원입니다.

*참고: 입찰 시에는 감정가, 주변 시세, 명도 가능성, 수리비, 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 240,000,000원에서 260,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.