나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509590 [1] 인천광역시 부평구 부평동 OOOOO OOOO OOOOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥오거리"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 14층 내 13층 1307호
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로 공동주택 및 업무시설로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심)
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> ,
상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<
수도권정비계획법>
별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509590 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 377-7 두름파크 13층1307호

용도: 도시형생활주택

감정가: 87,000,000원

토지면적: 4.30㎡ (약 1.30평)

건물면적: 21.20㎡ (약 6.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.

건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 14층 건물 중 13층에 위치하며, 건축물대장상 준공일은 2013년경으로 최신 건축물에 속합니다. 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

토지 및 도로 상태

인접 필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지 위에 건축되었으며, 본건 동측으로 공도와 접해 있어 접근이 용이합니다.

지역 지구 및 용도

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 속해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존(이동민), 국민은행 근저당권(말소기준권리, 2013-09-03), 김미라 주택임차권(말소), 김미라 강제경매(말소)가 기재되어 있습니다. 총 등기부채권액은 3,140,000,000원입니다.

말소기준권리

을1순위 국민은행 근저당권(2013-09-03)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 위의 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다. 등기부요약상 현재 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계

0원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025-02-26

* 확정일자: 2023-02-28

* 배당신고일자: 2025-04-04

* 대항력: 없음

권리분석 종합

상기 임차인 김 은 확정일자를 받았으나, 전입일자보다 늦은 점 및 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 따라서 본건은 인수 부담 없이 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 지역 내 다세대 주택들의 시세는 다음과 같습니다.

* 유진드림빌 (전용면적 39.5㎡, 2002년식): 2025년 12월 110,000,000원에 거래 (평당 약 920만원)

* 진주아트빌 (전용면적 73.97㎡, 2002년식): 2025년 12월 170,000,000원에 거래 (평당 약 760만원)

* 진주빌라 (전용면적 38.48㎡, 1991년식): 2025년 12월 105,000,000원에 거래 (평당 약 900만원)

본건 시세 추정

본건은 전용면적 21.20㎡(약 6.41평)의 도시형생활주택으로, 위 다세대 주택들의 시세(평당 약 760만원~920만원)를 기준으로 단순 환산 시 약 5,800만원~5,900만원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

하지만 본건의 감정가는 87,000,000원으로, 이는 유사 면적의 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 본건이 위치한 두름파크는 2012-2013년경 준공된 비교적 최신식 도시형생활주택이라는 점을 고려할 때, 건축 연도 및 시설 면에서 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

본건은 부흥오거리 인근에 위치하여 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등의 편의시설 이용이 편리합니다.

주거 환경

오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 도심형 주거 및 상업 복합 지역으로, 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역입니다.

주요 설비

건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련

전입신고 및 확정일자를 받은 임차인이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 따라서 임차인 관련 직접적인 리스크는 적다고 판단됩니다.

시장 변동성

부동산 시장의 경기 변동에 따라 향후 자산 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

법규 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있으나, 이는 일반적인 도시 지역의 제한사항으로 본건 물건의 거래나 활용에 큰 제약을 초래할 가능성은 낮아 보입니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 두름파크 13층 도시형생활주택으로, 부흥오거리 인근의 우수한 입지와 비교적 최신 건축 연도(2012-2013년)를 갖춘 소형 주거용 부동산입니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확하고 안전한 물건으로 판단됩니다. 1인 가구 또는 소형 투자용으로 적합한 매물이나, 감정가 대비 유사 면적의 시장 시세가 낮게 형성되어 있어 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 도심 인근의 편리한 교통과 풍부한 생활 편의시설.

* 비교적 최신 건물(2012-2013년 준공)로 주거 쾌적성 및 관리 용이성.

* 소형 면적(21.20㎡)으로 1인 가구 임대 수요 충족 가능.

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰 시 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

감정가: 87,000,000원

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 경우 약 5,800만원~5,900만원 수준으로 추정됩니다. 감정가(87,000,000원)는 이러한 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시세와의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가의 약 78% 수준인 68,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 유사 면적 시장 시세를 상회하지만, 건물의 신축 연도 및 도시형생활주택의 가치를 일부 반영한 금액입니다. 입찰 전 현장 확인 및 최근 시세 동향을 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.