나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509877 [1] 인천광역시 서구 경서동 1034-1 다솜채6 1동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 남동측 인근에 위치한 다솜채6 제1동

제3층 제303호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

인근까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건 내 3층 303호로서,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2016.12.23)

외 벽 : 드라이비트마감

창 호 : 새시창임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 북동측으로 약 16 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-144호선)(접합), 가축

사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원

(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지(서구녹지경관과문의560-479

6)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관

계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509877 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 경서동 1034-1 다솜채6 1동 3층303호

용도: 도시형생활주택

건물명: 다솜채6 (1동)

해당 층: 3층

사용승인일: 2016년 12월 23일

2.3. 면적 및 감정가

감정가: 142,000,000원

토지면적: 1440.00㎡ (약 435.6평)

토지지분: 29.736㎡ (약 9.0평)

건물면적: 51.07㎡ (약 15.4평)

건물지분: 51.07㎡ (약 15.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, '경서초등학교' 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3.3. 주변 시설

본건 소재지인 인천광역시 서구 경서동 1034-1번지 일대는 주거 단지와 상업 시설이 어우러져 있으며, 인근에 경서초등학교, 예빛유치원 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 공원이나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않습니다.

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 경매 종류

채권자는 주OOOOOOO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박종길)

보증금: 156,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 2월 28일

확정일자: 2020년 2월 7일

배당신고일자: 2024년 3월 29일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인으로, 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있어, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (박 )

4.3. 권리 분석 요약

등기부등본상 다수의 소유권 이전, 신탁, 근저당, 압류 등이 설정되어 있습니다. 주요 권리로는 부평농업협동조합(120,000,000원), 한국양봉농업협동조합(118,800,000원), 삼성생명보험주식회사(117,600,000원), 하나은행(66,000,000원), 우리은행(77,000,000원) 등의 근저당이 확인됩니다. 총 등기부채권액은 499,400,000원 수준입니다.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 1번 주택임차권등기(박종길)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 경서동 일대는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설과 다수의 공동주택 단지가 밀집한 전형적인 주거 상권입니다. 신축 빌라 및 도시형생활주택이 많은 지역으로, 배후 수요는 안정적인 편입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

경서초등학교와 예빛유치원이 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대지권 미등기

토지 등기부에 대지권 미등기 상태로, 건물 소유주가 토지에 대한 정당한 권리를 완전히 확보하지 못한 상태일 수 있습니다. 이는 향후 법적 분쟁이나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

7.2. 중복병합사건

동일 부동산에 대해 여러 건의 경매 사건이 중복으로 병합되어 진행 중일 수 있음을 나타냅니다.

7.3. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건이 변경되었음을 의미하며, 이는 계약 조건이나 보증 관련 사항에 변동이 있음을 시사합니다.

7.4. 공동담보

해당 물건이 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었음을 의미합니다.

7.5. 다수의 신탁 및 압류 등기

등기부상 신탁 및 압류 등기가 다수 존재하며, 이는 권리관계가 복잡하고 추가적인 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동에 위치한 도시형생활주택으로, 도심 내 주거 환경은 양호한 편입니다. 하지만 '대지권 미등기'라는 매우 중대한 하자 요소를 가지고 있어, 입찰 전 반드시 해결 방안을 확인해야 합니다. 또한, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하고 있어 권리 관계가 복잡한 편입니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인이 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 도보 거리 내 초등학교 및 유치원 위치

* 주변 시세 대비 잠재적 가격 메리트 (감정가 대비)

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 유사 면적 빌라 매매가는 약 7,600만원에서 9,000만원 수준입니다. 본건의 감정가는 14,200만원으로, 최근 거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다.

'대지권 미등기'라는 중대한 리스크를 고려할 때, 해당 하자가 해결되지 않는다면 시세보다 현저히 낮은 가격으로 입찰에 참여해야 합니다. 또한, 복잡한 권리관계와 높은 총 채무액도 고려해야 합니다.

보증금 인수 부담이 없고, 감정가가 시장가와 괴리가 있는 점을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 95,000,000원 범위를 고려해볼 수 있습니다. 다만, '대지권 미등기' 문제 해결 가능성 및 비용, 그리고 향후 법적 절차를 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.