나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509861 [1] 인천광역시 서구 가좌동 273-27 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 ""가좌근린공원"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 아파트형공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장, 인천지하철 2호선 ""인천가좌역""이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 사다리형 토지로서, 공장 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약10m 내외의 포장도로와 접하여 이를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 가좌동 273-27 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반철골조 판넬지붕 2층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 마감 등,
바닥 : 하드너 마감 등,
창호 : 새시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

공장 및 사무실 등으로 이용 중으로서
1층 : 공장, 사무실(휴게실),
2층, 공장의 사무실(휴게실)로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 기본적 위생 및 급배수설비 등의 설비가 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 내지 종물로서 건물 후면부 소재 제시외건물 ㄱ 에 대하여는 평가명세표상 평가액을 병기하였으며, 건물내 소재하는 호이스트 크레인 2대에 대하여는 조사 및 탐문결과 현 임차인 JDI금속 소유로 조사되어 감정평가 제외하였으니 참고하여 주시기 바랍니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 JDI금속 임차 사용 중에 있으며 자세한 임대차 관계에 대하여는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물 내에 소재하는 호이스트 크레인 2대는평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509861 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 273-27 (새 주소: 인천광역시 서구 장고개로243번길 16)

* 용도: 공장

* 감정가: 1,928,971,200원

* 토지 면적: 544.00㎡ (약 164.56평)

* 건물 면적: 416.83㎡ (약 126.09평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 중복 사건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 내 호이스트 크레인 2대는 평가 및 매각에서 제외됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "가좌근린공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 아파트형공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 2호선 "인천가좌역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 현황: 본건 토지는 사다리형으로 공장 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리인 을11 근저당권(국민은행, 2020-10-29, 997,200,000원)보다 늦은 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 임의경매 개시 결정(인천지방법원 2025타경509861)은 주식회사 정우스틸에 의해 2025-06-11에 접수되었습니다.

* 토지 등기부채권 총액은 2,041,232,600원입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리인 을4 근저당권(국민은행, 2020-10-29, 997,200,000원)으로 확인되며, 건물 등기부채권 총액 또한 2,041,232,600원입니다.

* 전반적으로 등기부상 권리들은 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입/사업일자: 2024-10-02

* 확정일자: 2024-10-02

* 대항력: 없음

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 반환 의무가 없을 것으로 보입니다.

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권에 대한 언급은 있으나, 해당 권리가 실제로 존재하는지에 대한 구체적인 정보는 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 가좌동의 공장 및 아파트형 공장 밀집 지역에 위치하고 있어 산업 활동에 적합한 입지입니다.

* 산업적 연관성: 인근 공장 및 근린생활시설과의 연계성을 고려할 때, 관련 산업 종사자 및 기업체 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 가좌근린공원 인접: 공업 지역 내에 근린공원이 인접하여 쾌적한 환경을 일부 제공할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성: 인천지하철 2호선 인천가좌역과 버스정류장이 인접해 있어 직원들의 출퇴근 등 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설과의 연계는 공장지대 특성상 제한적일 수 있으나, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 편의는 제공받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복되어 진행될 수 있으며, 이는 사건 진행 및 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 호이스트 크레인 제외: 건물 내 호이스트 크레인 2대가 평가 및 매각에서 제외되어, 향후 사용 시 별도 구매 또는 설치가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 JDI금속이 사용 중이나, 자세한 임대차 관계가 파악되지 않아 명도 시 발생할 수 있는 추가적인 변수를 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 과밀억제권역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 사업 확장 시 수도권정비계획법 등의 규제를 받을 수 있습니다.

* 혐오시설 검색: 인천광역시 서구 가좌동 273-27 주변 혐오시설 검색 결과, 해당 지역은 주로 공장지대로서 특별히 명시된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 공장지대의 특성상 소음, 분진 등 공해 발생 가능성은 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 공장으로, 비교적 양호한 교통 여건과 준공업지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적 대비 감정가가 적절하게 책정된 것으로 보이며, 대부분의 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 중복 사건의 존재, 호이스트 크레인 제외, 임대 관계의 불확실성, 토지 이용 제한 등의 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통 요지: 인천지하철 2호선 인천가좌역 인접 및 주요 도로 접근성 우수.

* 산업 입지: 준공업지역 내 공장으로, 산업 활동을 위한 기반 시설 양호.

* 권리 분석 명확: 대부분의 권리가 말소될 예정으로 권리상 복잡성이 적음.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리 및 운영 용이.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,928,971,200원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 초기 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 유사 물건의 실거래가 등을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.