나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509732 [1] 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자주건축물제1동 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '채드윅송도국제학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측 및 북서측으로 폭 약 15미터 및 10미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송도동 20-15 :준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-13호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-351호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(인천동부교육지원청 고시 제2010-345호에 의해 경계수정)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
송도동 20-16 :준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-17호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-351호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509732 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자주건축물제1동 1층113호

용도: 근린상가

감정가: 1,380,000,000원

토지면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

토지지분: 17.63㎡ (약 5.33평)

건물면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

건물지분: 47.50㎡ (약 14.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부평농업협동조합 (을1, 갑3 등기정보 기반 추정)

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '채드윅송도국제학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 본건 건물 북동측 및 북서측으로 폭 약 15미터 및 10미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

송도동 20-15: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역.

송도동 20-16: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류, 중로2류, 경제자유구역, 성장관리권역.

1.2. 권리분석

본건 건물의 등기사항증명서 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 부평농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 감정평가액 1,380,000,000원 대비 채권 총액은 1,128,000,000원입니다.

권리 내역:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2024-04-05)

* 을1: 근저당권 (부평농업협동조합, 1,128,000,000원, 2024-04-05 접수) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (부평농업협동조합, 956,137,321원, 2025-06-11 접수) - 말소

총 등기부채권액: 1,128,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상.

* 금액이 미상인 임대차 관계는 없으나, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 송도동의 중심 상업 지역 내에 위치하며, '채드윅송도국제학교' 인근에 자리 잡고 있어 교육 및 업무 관련 수요가 기대됩니다. 주변에는 고층 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

건물 정보:

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 8층

* 전체 연면적: 16,775.41㎡

* 주요 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설 (전유부분은 근린상가)

* 주차: 옥외 자주식 주차 121대 (해당 호실 주차 대수 별도 확인 필요)

1.4. 생활정보

주변 환경: 송도국제도시의 아파트 단지, 오피스텔, 상업 시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

교통: 단지 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: '채드윅송도국제학교'가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관련 불확실성: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있어 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

미확인 시설: 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 송도국제도시의 경우 쾌적한 주거 및 상업 환경 조성을 위해 노력하고 있으므로 혐오 시설이 존재할 가능성은 낮으나, 상세한 사항은 현장 답사를 통해 직접 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 송도동의 우수한 입지에 소재한 근린상가 물건입니다. '채드윅송도국제학교' 인근이라는 지리적 이점과 주변 상업 및 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상가 운영이 기대됩니다. 또한, 철근콘크리트 구조의 현대적인 건물로 관리 상태 또한 양호할 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수 부담이 없습니다. 다만, 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크는 주의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 송도국제도시 내 우수한 입지: 국제학교 및 주요 시설과 인접하여 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

* 탄탄한 배후 수요: 주변 오피스텔, 아파트 단지 밀집으로 안정적인 상권 형성 가능.

* 권리관계 깨끗함: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 확보 가능.

* 건물 신축 연도: 2023년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 해당하여 투자 가치 높음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,380,000,000원

본건은 인천 송도동의 중심 상권에 위치하며, 주변 개발 계획 및 성장 가능성을 고려할 때 장기적인 시세 상승이 기대되는 물건입니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 부채가 없는 점, 그리고 준신축 건물이라는 점 등을 감안하여, 감정가 대비 80%~90% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,104,000,000원에서 1,242,000,000원 사이로 제시합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 해당 물건의 명도 용이성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.