나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509764 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 54-9 더벤 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천석암초등학교 북측 인근에 위치합니다.
대상물건 주위는 오피스텔, 소규모아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(수도권1호선 '주안역') 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2017.10.31)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '오피스텔'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방 설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서, '업무시설, 공동주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15미터 내외, 남측으로 폭 약 6미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 54-9번지 : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

주안동 54-13번지 :일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경509764 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 236,000,000원

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 54-9, 더벤 8층 802호

용도: 오피스텔

사용승인일: 2017년 10월 31일

건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

주요 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅, 창호 - 하이새시

토지 면적: 13.39㎡ (약 4.05평)

건물 면적: 83.06㎡ (약 25.13평)

토지/건물 지분: 각 13.385999999999997㎡ / 83.058㎡ (전체 토지 면적 323.6㎡, 총 건축 연면적 2514.252㎡ 대비)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천석암초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경은 양호한 편입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고, 도보 또는 단거리 이용 가능한 지하철 1호선 '주안역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동: 남황우(보존) -> 김덕수(이전) -> 이아름(이전)

압류: 미추홀구(인천광역시) (2023.04.10.) - 말소기준권리

강제경매: 주택도시보증공사 (2025.06.05.) - 본건 경매 개시 결정

총 채권액: 280,000,000원 (주택도시보증공사)

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (박만호)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 10일

확정일자: 2022년 4월 1일

배당신고일자: 2024년 6월 14일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 주택 임차권 등기(을3) 되었으나 말소 예정.

3.3. 인수되는 권리

본 경매로 인해 말소기준권리(압류)보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

주택 임차권(을3)은 말소 대상이며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 주안동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인천 석암초등학교 인근이며, 주안역 상권과 연계되어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인천석암초등학교, 인근 중고등학교 등

* 교통시설: 주안역 (지하철 1호선), 다수의 버스 노선

* 편의시설: 각종 은행, 병원, 관공서, 대형마트, 백화점 (주안역 인근)

* 녹지/휴식시설: (정보 부족, 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자이자 임차인 관련 보증금 처리에 관여하고 있어, 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 HUG와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 내부 미확인: 폐문 부재상태로 내부 확인을 하지 못하여, 실제 내부 상태 및 구조, 옵션 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. (현황 조사 시 확인 필요)

* 주변 시세 변동: 부동산 시장 상황에 따라 주변 오피스텔의 시세 변동 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않습니다.

7. 투자 포인트

* 핵심 상권 접근성: 주안역 역세권 인근으로 풍부한 배후 수요 확보 가능.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* HUG 특수: HUG가 채권자이고 임차인 보증금 관련 이슈가 있어, HUG와의 협의를 통해 유리한 조건으로 진행될 가능성도 존재합니다. (단, 구체적인 조건은 HUG와 직접 확인 필요)

* 적정 감정가: 시장 상황 대비 합리적인 수준의 감정가로 판단됩니다. (추가 시세 조사 후 결정)

8. 종합 의견

인천 미추홀구 주안동에 위치한 본 오피스텔은 주안역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 함께, 현재 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없으며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나 이는 HUG와의 협의를 통해 원만하게 해결될 것으로 보입니다.

주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 용이하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

단, 내부 확인이 이루어지지 않아 물건의 실질적인 상태 파악이 필요한 점, HUG와의 추가적인 협의 필요성을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 조사한 결과, 본 물건의 전용면적(83.06㎡)과 입지를 고려할 때, 호별 차이는 있으나 주변 오피스텔의 평균 시세는 2억 3천만원 ~ 2억 6천만원 수준으로 파악됩니다.

채권자 HUG의 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 등을 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금이 없는 조건으로 진행될 가능성이 높습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 물건의 실질 가치를 반영하여 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 시 물건 상태, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.