나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509895 [1] 인천광역시 남동구 서창동 704-2 주건축물제1동 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '인천장아초등학교' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1동 제1층 제108호 외 3개호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 및 판넬 사이딩 마감 등
- 내벽 : 실내 인테리어 등
- 창호 : 알루미늄 샷시 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""상업용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각
-본건 목록1. 2.는 두개의 호실 내부 분리벽을 헐고 하나의 호실로 통합하여 이용중이며, 외벽과 내부벽에 의하여 복도나 다른 호실과 명확히 구분됨.
-본건 목록1. 2.는 전부 식당으로 이용하다 영업이 중단된 상태임.
-본건 목록1. 2.는 폐문으로 내부 확인은 못하고 외부에서 살펴보고 관리실 직원에게 탐문 한 결과 본건 내부에 사이의 벽을 헐고 하나의 호실로 사용하고 있고 내부에 두호실의 경계표지나 건물번호 표지는 설치되지 않은 것으로 추정되나 건축물현황도에 의하여 각 호실의 위치가 특정되고 건축물대장에 면적이 특정되므로 복원이 용이한 것으로 보임(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509895 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 704-2, 주건축물제1동 1층 108호

용도: 근린상가

감정가: 1,397,000,000원

토지면적: 70.43㎡ (약 21.3평)

건물면적: 154.05㎡ (약 46.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화 물건

주의사항:

* 본건은 두 개의 호실(108호, 109호 추정) 내부 분리벽을 철거하여 하나의 호실로 통합 사용 중임.

* 현재 식당으로 이용되었으나 영업이 중단된 상태임.

* 폐문으로 내부 확인이 불가하였으며, 관리실 직원의 탐문 및 외부 관찰에 의존함.

* 내부 분리벽 철거는 복원이 용이한 것으로 판단됨.

1.3. 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 108호 (정확히는 108호와 인접 호실 통합)

건물 외벽: 석재 붙임 및 판넬 사이딩 마감

건물 내벽: 실내 인테리어 등

건물 창호: 알루미늄 샷시 등

건물 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

주요 설비: 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

인천광역시 남동구 서창동에 위치하며, '인천장아초등학교' 서측 인근 지역임.

주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역임.

전반적인 입지 여건은 무난한 편으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

인천장아초등학교 인근 지역 개발로 인해 교통망이 지속적으로 확충되고 있음.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 대로3류(폭 25m~30m) 접합.

가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을3 근저당권 (하나은행, 2022.01.03 접수, 1,740,000,000원)

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임. 인수되는 권리는 없음.

3.2. 임차인 현황

본건에 임차인 임승민이 등재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석됨.

* 임차인: 임승민

보증금: 100,000,000원

차임: 4,000,000원

전입/사업일자: 2024-10-08

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상

3.3. 권리분석 요약

총 권리분석 결과, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됨. 임차인의 경우 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권

서창동은 신흥 주거 단지 및 기존 주거 지역이 공존하며, 이에 따른 근린생활시설 수요가 꾸준히 발생하는 지역임.

본건은 상업 지역에 위치하며, 인근에 아파트 단지 및 학교가 있어 기본적인 배후 수요 확보가 용이함.

4.2. 경쟁 분석

주변에 유사한 근린상가 및 상업 시설이 다수 분포하고 있으나, 본건은 1층에 위치하고 있어 가시성 및 접근성이 양호할 수 있음.

다만, 내부 분리벽 철거로 인한 원상복구 비용 발생 및 영업 중단 상태는 잠재적 경쟁력 약화 요인이 될 수 있음.

4.3. 잠재적 혐오시설 유무

인천광역시 남동구 서창동 704-2번지 주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았음.

인천장아초등학교와 인접한 지역으로, 전반적으로 주거 및 생활 편의 시설 위주의 환경을 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 상업 지구에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설이 위치할 것으로 예상됨.

지역 주민들을 위한 편의 시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

인천장아초등학교가 도보 거리에 위치하며, 인근에 중학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 교통 및 접근성

주요 간선도로 접근성이 좋고, 광역버스를 포함한 다수의 시내버스 노선이 운행 중이므로 서울 및 인천 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 확인 불가

폐문으로 인한 내부 상태 미확인은 가장 큰 리스크임. 잠재적인 누수, 결로, 설비 불량 등 예상치 못한 하자가 있을 수 있으며, 이는 수리 비용 증가로 이어질 수 있음.

6.2. 호실 통합으로 인한 복원 필요

두 개 호실을 통합하여 사용 중이므로, 원상 복구를 위해서는 내부 벽체 공사가 필요함. 이는 추가적인 시간과 비용이 소요되는 작업임.

6.3. 영업 중단 상태

식당으로 사용되다가 영업이 중단된 상태로, 정확한 중단 사유 파악이 필요함. 상권의 침체, 임대료 부담, 업종 변경 등의 요인이 있을 수 있음.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건은 채권 금융기관의 특수 채권으로, 경우에 따라 예상치 못한 추가 채권이나 법적 이슈가 발생할 가능성이 있으나, 본건의 경우 등기부상 모든 권리가 소멸 예정으로 큰 문제는 없을 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 서창동의 근린상가로, 인천장아초등학교 인근에 위치하여 입지적 조건은 양호한 편입니다. 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 1층에 있으며, 총 154.05㎡ (약 46.6평)의 면적을 가진 두 개의 호실이 통합되어 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 전혀 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 주변 상권은 신흥 주거 단지 개발과 함께 성장하고 있으며, 교통망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

그러나 폐문으로 인한 내부 상태 미확인, 두 개 호실 통합으로 인한 원상복구 필요성, 영업 중단 상태 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 부분들은 명확한 현황 파악과 예상 복구 비용 산정을 통해 입찰가 결정에 신중을 기해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교 및 주거 단지 인근 상업 지구에 위치하여 배후 수요 확보 용이.

* 권리관계 무하자: 모든 권리가 말소 예정이며, 임차인의 대항력 없음.

* 넓은 전용 면적: 154.05㎡ (약 46.6평)의 통합 면적으로 다양한 업종에 활용 가능.

* 향후 시세 상승 기대: 서창동 지역 개발 계획에 따른 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 기대.

* 원상복구 용이성: 내부 벽체 철거는 상대적으로 복구가 용이한 편임.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(1,397,000,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 내부 상태 확인 불가에 따른 복구 비용 추정치 반영.

* 두 개 호실 통합으로 인한 원상복구 비용 산정.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 상권 시세 조사.

* 향후 예상 임대 수익률 분석.

특히, 폐문으로 인한 내부 점검이 불가능한 점을 감안하여, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 예상되는 추가 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문(가능 시) 및 주변 부동산 전문가와 상세한 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.