나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508754 [1] 인천광역시 남동구 간석동 138-18 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""인제고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 대세대주택 등 공동주택과 인근에 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은
무난시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 내 지층 1호로서,
외벽: 벽돌조 치장쌓기 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형형 평지의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 진입로를 통하여 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원
청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부
교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명칭: 인천광역시 남동구 간석동 138-18 지층1호

사건번호: 인천지방법원 2025타경508754 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 138-18 지층1호

토지면적: 25.07㎡ (약 7.58평)

건물면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

감정평가액: 44,000,000원 (4천4백만원)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OO (나 )

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인제고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로 일반적인 주거지 환경을 갖추고 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 부정형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 건물은 벽돌조 슬래브 지붕의 2층 건물 중 지층 1호에 해당합니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 과밀억제권역 등의 도시계획 관련 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 6월 25일 접수된 소유권이전(매매) 건이나, 2025년 6월 11일 접수된 강제경매 개시결정(채권자: 나용균) 건이 말소사항으로 표시되어 있습니다.

본건의 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

*임차인 현황*

* 임차인: 나용균 (나 )

* 보증금: 18,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 07월 16일

* 확정일자: 2015년 07월 16일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 04월 11일

본건에는 대항력 있는 임차인 나용균(나 )이 존재합니다. 전입일자 및 확정일자가 보증금액보다 선순위로, 대항력이 있습니다. 다만, 본 권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 부담해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로, 상세한 사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래는 다음과 같습니다.

2026년 3월에 거래된 간석동 508-34번지, 2014년식 풍경채(건물면적 64.73㎡)가 1억 7천3백만원에 거래되었습니다.

2026년 3월에 거래된 간석동 412-9번지, 1987년식 동아주택(건물면적 47.56㎡)이 1억 2천만원에 거래되었습니다.

2026년 3월에 거래된 간석동 774-19번지, 1991년식 목화빌라(건물면적 34.65㎡)가 5천5백만원에 거래되었습니다.

본건은 건물면적 29.79㎡ 기준으로, 감정가는 4천4백만원입니다. 가장 유사한 면적 및 연식(1991년식)의 거래 사례인 34.65㎡ 건물이 5천5백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 다소 낮게 형성된 것으로 판단됩니다. 다만, 본건은 지층이라는 점과 건물 연식(1989년 건축 허가)을 감안하여 가격 비교 시 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 주거지역에 위치하여 주변으로 주거 시설이 밀집해 있으며, 인제고등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 도보 거리 내에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 나용균(나 ) 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 인수 보증금은 0원으로 분석되나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 지하층 소재: 본건이 지층에 위치하여 채광, 환기, 습기 문제 등 지하층 특유의 단점이 있을 수 있습니다. 이는 향후 거래 시 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 연식: 1989년에 건축 허가를 받은 건물로, 연식이 오래되어 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 각종 법규의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 적절한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가가 4천4백만원으로 낮게 책정되었으며, 유사 면적의 최근 거래 사례(5천5백만원)를 고려할 때 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재, 지하층이라는 점, 건물 노후도 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 명도 및 향후 관리 방안을 면밀히 검토한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 진입 비용: 4천4백만원이라는 감정가는 주변 시세 대비 매력적인 가격대입니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 후 시세 반영 가능성: 인수 보증금이 0원이라는 점은 낙찰자가 직접적인 금전 부담 없이 명도를 진행할 수 있다는 이점이 있습니다.

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건: 간석동이라는 지역적 이점과 교통 편의성은 주거용으로 활용하기에 무리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 44,000,000원입니다. 주변 유사 면적(34.65㎡) 다세대주택의 최근 매매가가 55,000,000원인 점을 고려할 때, 시장 시세는 감정가보다 높은 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 지층이라는 점과 건물 연식을 감안하더라도, 최소 시세 반영 및 감정가 대비 상승 여력을 고려하여 50,000,000원 (5천만원) 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 명도 비용 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두고 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.