나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경485 [1] 경기도 남양주시 수동면 입석리 159-43 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 운수리 소재 ""운수2리마을회관"" 북동측 원거리에 위치하며 주변은 단독주택, 전, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 '1'
부정형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

기호 '4'
부정형의 토지로서 자연림으로 이용 중입니다.

기호 '5', '6' 공히
부정형의 토지로서 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 '1'
기호 '5', '6' 토지를 통하여 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.

기호 '4'
지적도상 맹지이나 기호 '1' 토지를 통하여 북측 도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 '1', '5', '6' 공히
생산관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의)배출시설설치제한지역<물환경
보전법>,준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

기호 '4'
생산관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의)배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건 기호 '1' 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황 대지이며, 기호 '5', '6' 토지는 공부상 지목이 답, 임야이나 현황 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 ""건물감정평가요항표"" 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 '2' (가동)
일반목구조 기타지붕 2층 건물로서
외벽 : 목재 사이딩 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

기호 '3' (나동)
일반목구조 기타지붕 2층 건물로서
외벽 : 목재 사이딩 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 '2' (가동)
1층 : 주택(방1, 거실, 주방, 욕실)으로 이용중인 것으로 조사됩니다.
2층 : 주택(방3, 욕실)으로 이용중인 것으로 조사됩니다.

기호 '3' (나동)
1층 : 주택(방1, 거실, 주방, 욕실)으로 이용중인 것으로 조사됩니다.
2층 : 주택(방3, 욕실)으로 이용중인 것으로 조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 협조를 받기가 곤란하여 부득이 조사치 못하였는바 경매 진행시 참고 바랍니다.

- 본건 건물은 추가적인 내부인테리어 공사 등이 필요한 것으로 사료되는바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록5.는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 남양주지원에서 진행하는 2025타경485 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 남양주지원 2025타경485 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 수동면 입석리 159-43

* 용도: 단독주택

* 감정가: 923,252,000원

* 토지면적: 2409.00㎡ (약 729.02평)

* 건물면적: 263.20㎡ (약 79.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 지평농업협동조합 (추정)

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 유치권 신고 존재 (성립 여부 불분명)

* 주의사항:

1. 일괄매각 대상입니다.

2. 목록5. 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 수동면 입석리 소재 "운수2리마을회관" 북동측 원거리에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 전, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 기호 '1' 토지는 기호 '5', '6' 토지를 통하여 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다. 기호 '4' 토지는 지적도상 맹지이나, 기호 '1' 토지를 통해 도로와 연계됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지(기호 '1', '4', '5', '6' 공히)는 생산관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 수도권정비계획법상 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 속해 있습니다.

* 토지 현황:

* 기호 '1': 부정형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다. (공부상 지목: 임야, 현황: 대지)

* 기호 '4': 부정형의 토지로서 자연림으로 이용 중입니다.

* 기호 '5', '6': 부정형의 토지로서 도로로 이용 중입니다. (공부상 지목: 답, 임야, 현황: 도로)

* 주변 시설: 본건은 수동면의 자연 친화적인 지역에 위치하며, 인근에 기본적인 지역 상점 및 편의시설이 소재합니다. 대규모 상업시설이나 병원 등은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 수 있습니다. 주변은 산림 및 자연녹지 위주로 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (지평농업협동조합, 2022-11-08 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을6, 을9, 을10, 을11, 을12, 을13 근저당권 (총 채권액 690,900,000원)

* 갑14 임의경매 개시 결정 (채권자: 지평농업협동조합, 2025-06-10 접수, 채권액: 265,314,228원)

* 갑3 가압류 (채권자: 지평농업협동조합, 2025-06-24 접수, 채권액: 273,303,543원)

이상의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용이나 등기 여부에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 따라서, 만약 존재한다면 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리:

* 유치권: 조영서가 2026년 6월 19일 공사대금 9,200,000원을 유치권으로 신고하였으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다. 만약 적법하게 성립된 유치권이라면 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있어 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원이며, 등록된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 동향: 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 본건과 물건 유형(단독주택)이 다른 연립, 다세대 주택 거래 사례들입니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 2024년 3월: 명보(6동) 연립, 전용 45.12㎡(약 13.6평), 7,300만원 거래 (2002년 준공)

* 2023년 11월: 명보(3동) 다세대, 전용 62.54㎡(약 18.9평), 2,000만원 거래 (1999년 준공)

* 2026년 4월 (예정): 노블레스(다동) 다세대, 전용 55.77㎡(약 16.9평), 7,000만원 거래 (2011년 준공)

* 본건 감정가: 923,252,000원

* 본건은 넓은 대지(2409.00㎡)와 단독주택(263.20㎡)으로 구성되어 있으며, 감정가는 이러한 규모와 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 제공된 주변 연립/다세대 주택 거래 시세(2,000만원 ~ 7,300만원)와 비교 시, 본건의 감정가는 상당히 높은 수준입니다. 이는 본건이 가진 단독주택으로서의 희소성, 넓은 토지의 잠재적 가치, 그리고 전원생활지 등으로의 활용 가능성이 반영된 결과로 분석됩니다.

* 정확한 시세 파악을 위해서는 해당 지역 내 유사한 규모의 단독주택 또는 대규모 토지 거래 사례에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 자연환경: 본건은 경기도 남양주시 수동면의 자연 녹지가 풍부한 지역에 위치하여 쾌적하고 조용한 주거 환경을 제공합니다. 주변에 임야와 자연림이 많아 휴식과 전원생활에 적합합니다.

* 편의시설: 지역 내 소규모 상점 및 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 보다 다양한 편의시설(대형마트, 병원 등) 이용을 위해서는 인근 읍면 지역 또는 시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능하나, 대중교통망이 매우 발달한 지역은 아닐 수 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 통학이 가능합니다. (정확한 거리는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 조영서가 2026년 6월 19일 공사대금 9,200,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 적법하게 성립되었다면, 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있어 추가적인 비용 발생의 위험이 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록5. 토지(지목상 답, 임야이나 현황 도로)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 철저히 확인해야 합니다.

* 건물 노후 및 수리 필요성: 건물은 추가적인 내부 인테리어 공사 등이 필요한 것으로 사료됩니다. 이에 따른 수리 및 보수 비용이 예상됩니다.

* 토지 공부와의 차이: 본건 기호 '1' 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 대지이며, 기호 '5', '6' 토지는 공부상 지목이 답, 임야이나 현황은 도로입니다. 이러한 현황과의 차이는 등기 및 행정 처리 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 미확인 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 상세 내용이 누락되어 있습니다. 만약 지상권이 존재한다면 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 수동면에 위치한 단독주택과 넓은 토지로 구성된 부동산 임의경매 건입니다. 수려한 자연환경과 차량 접근성을 갖춘 입지적 장점이 있으나, 유치권 신고, 농지취득자격증명 제출 필요, 건물 수리 필요성, 공부상 지목과 현황의 차이 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 사전 조사가 매우 중요합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 대부분 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 유치권의 성립 여부는 낙찰자의 인수 부담으로 작용할 수 있는 핵심 변수입니다. 주변 연립/다세대 주택의 시세와 비교 시 감정가가 높게 책정되어 있으나, 이는 본건의 단독주택으로서의 특성과 넓은 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 활용 가능성: 총 2409.00㎡ (약 729평)의 광대한 토지 면적은 전원주택, 펜션, 농업 관련 시설 등 다양한 개발 및 활용 잠재력을 제공합니다.

* 자연 친화적 환경: 산림과 녹지가 풍부한 지역에 위치하여 쾌적하고 조용한 환경을 선호하는 수요자에게 매력적입니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 가능성 및 부동산 시장 동향에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리관계 명확성 (유치권 제외): 대부분의 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 923,252,000원입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 거래가(2,000만원 ~ 7,300만원)와 비교하면 본건의 감정가는 상당히 높은 수준입니다. 이는 본건이 대규모 토지를 포함한 단독주택으로서 개별적인 가치가 높기 때문으로 분석됩니다.

그러나 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

* 유치권 신고(920만원)의 성립 여부 및 인수 가능성.

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험.

* 건물 내부 인테리어 및 수리에 필요한 예상 비용.

* 토지 공부상의 지목과 현황의 차이로 인한 행정적/법률적 검토 필요성.

* 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 지상권 존재 가능성 (상세 정보 부재).

이러한 리스크 요인과 현재 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 입찰자는 감정가 대비 약 70% ~ 85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 6억 5천만 원 ~ 7억 8천만 원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

최초 감정가 대비 높은 가격임에도 불구하고, 넓은 토지의 잠재적 가치와 개발 가능성을 염두에 둔다면 이 범위 내에서 신중하게 접근할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가를 결정하기 전에는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 유치권 및 지상권 등 인수 부담 가능성에 대한 법률 전문가의 자문을 받는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.