나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63351 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 179-21 그린하임디동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "벽제초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2015.02.09.) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.04.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63351 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 179-21 그린하임D동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 54.38㎡ (약 16.45평)

토지지분: 54.375㎡ (약 16.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.53㎡ (약 14.68평)

건물지분: 48.53㎡ (약 14.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2015년 02월 09일

외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등

내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등

창호: 샷시창호 등

설비내역: 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등

1.5. 토지 이용 상태

토지 형상 및 이용 상태: 본건은 2필지 일단 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "벽제초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 12월 30일 접수된 성동세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건과 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 감정평가서상 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 김연주

* 보증금: 127,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-22

* 확정일자: 2020-08-27

* 배당신고일자: 2024-11-06

* 대항력: 없음

본건의 경우, 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 05월 04일 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 임차인 김연주 씨는 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (2026년 1월~5월 거래 기준)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 01월 22일 거래: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 196-1번지 (리더스빌A,B,C동), 전용면적 54.88㎡, 2013년 건축, 100,000,000원

* 2026년 01월 07일 거래: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 437-7번지 (해오름4동), 전용면적 56.23㎡, 2014년 건축, 108,000,000원

* 2026년 05월 22일 거래: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 636-5번지 (삼성벨라지오빌106동), 전용면적 57.43㎡, 2012년 건축, 108,000,000원

본건(그린하임D동 402호)은 전용면적 48.53㎡, 2015년 건축으로, 최근 거래 사례들(전용면적 54.88㎡~57.43㎡)보다 면적은 다소 작으나 건축 연도는 더 최신입니다. 감정가 139,000,000원 대비 최근 실거래가는 100,000,000원~108,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 벽제초등학교가 위치하고 있으며, 공동주택 및 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 벽제초등학교: 북동측 인근 위치 (도보 거리)

5.2. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 인근 노선버스정류장 소재

* 도로 접근성: 차량 진·출입 용이, 서측 6미터 포장도로 접함

* 주변 편의시설: 근린생활시설 소재 (이용 편리성은 보통 수준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 등기부상 권리 사항

비록 말소기준권리 및 임차인의 대항력 포기로 인해 매수인이 인수하는 부담은 없으나, 권리 관계를 철저히 재확인하는 것이 중요합니다. (지상권 관련 불명확 사항 포함)

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2015년에 건축되어 신축 연식에 따른 이점이 있습니다. 주변에 초등학교와 생활 편의시설이 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세와 비교했을 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 또한, 신청 채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 토지 이용계획상의 각종 제한사항과 등기부상의 불분명한 권리 사항(지상권)에 대해서는 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식 (2015년 준공): 주변 유사 물건 대비 최신 건축 연식 보유

* 명확한 권리 관계: 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 포기 확약서 확인)

* 양호한 주거 입지: 초등학교 인근, 차량 및 대중교통 접근성 보통

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(100,000,000원 ~ 108,000,000원) 및 본건의 면적(48.53㎡), 신축 연식(2015년), 감정가(139,000,000원) 등을 종합적으로 고려하여, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 본건의 적정 입찰가는 118,000,000원에서 128,000,000원 사이로 예상됩니다.

본 물건은 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 현재 시장 상황과 현장 답사를 통한 물건 상태를 면밀히 확인 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.