나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63340 [1] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 712 힐스테이트에코덕은판매시설 지1층비109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 덕은한강중학교 남측 인근에 위치하며, 부근은
아파트, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위 환경 보통시
됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상15층건 내 지1층 비109호로,
외벽 : 석재붙임, 외장판넬 등
창호 : 새시창호 및 강화유리 등입니다.

이용상태

판매시설로 현황 공실입니다.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 2필 일단의 사다리형 상업.업무시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측, 남측으로 각각 대로, 중로, 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-04-
09)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구
역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거
밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(수색비
행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한
보호구역(전방지역:25km)(해발고도 86m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도
시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호 2) 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-04-
09)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역
[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45
m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발
고도 86m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(2024-11-29)(시도59호
선)<도로법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법
률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2025.07.14.자 덕양구청으로부터 대지권미등기 지분을 포함한 계약서 사본 및 분양대금납부확인서 등의 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63340 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 712 힐스테이트에코덕은판매시설 지1층 비109호

용도: 근린상가 (판매시설)

감정가: 542,000,000원

토지면적: 8,130.20㎡ (약 2,459.5평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.14㎡ (약 22.7평)

건물지분: 75.139㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진천군산림조합 (진OOOOOO)

특이사항: 대지권미등기

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 덕은한강중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황:

차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 현황:

소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 712번지 (현재 주소: 으뜸로 110)

토지 형상 및 이용상태: 자체 지반이 대체로 평탄한 2필 일단의 사다리형 상업.업무시설 부지입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 대로(폭 25~30m), 서측으로 중로(폭 12~15m), 남측으로 소로(폭 8~10m)에 각각 접하고 있습니다.

건축물 정보:

건물명: 힐스테이트 에코 덕은 판매시설

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상15층 건물 중 지하1층 비109호

전용면적: 75.14㎡ (약 22.7평)

총 건축 면적 (연면적): 76,118.2388㎡ (약 23,023.1평)

주차대수: 총 1,040대

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 2 토지 공통:

- 용도지역: 일반상업지역

- 지구단위계획구역: 고양덕은도시개발

- 도로: 대로3류 (폭 25~30m), 소로2류 (폭 8~10m), 중로3류 (폭 12~15m) 접합

- 가축사육제한구역 (전부제한구역)

- 비행안전제5구역 (지원) (수색비행장 표고 기준 고도 45m~65m)

- 제한보호구역 (전방지역: 25km, 해발고도 86m)

- 도시개발구역

- 과밀억제권역

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (진천군산림조합, 2023-06-01 접수, 420,000,000원)

소멸되는 권리:

* 갑2 소유권이전 1번신탁등기말소 (서동진, 2023-06-01 접수)

* 을1 근저당권 (진천군산림조합, 2023-06-01 접수) - 말소기준권리

* 갑3 임의경매 (진천군산림조합, 2025-06-10 접수)

* 갑4 가압류 (서울신용보증재단, 2025-07-03 접수)

* 갑5 가압류 (비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 2025-07-10 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (자료상 명시된 바 없으나, '지상권개요:'로만 표기되어 추가 확인 필요. 통상적으로 명시된 권리가 없다면 '없음'으로 표기됨.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대내역 미상입니다.

* 본건과 동일한 주소에 '정화수'님, '주식회사 미스고'님 등 점유자로 언급되나, 본 매각 물건(판매시설 지1층 비109호)의 임차인으로 명확히 특정되지 않았으며, 보증금 및 차임은 미상입니다. (출처:,)

* 주의: 임대차 내역이 미상인 점유자가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 권리관계를 재확인하시기 바랍니다.

등기부채권 총액: 485,984,120원

4. 상권분석

주변 지역 특성:

본 물건이 위치한 덕은동 일대는 아파트 단지, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다. 특히 상암DMC와 인접해 있으며, 강변북로, 자유로 등 주요 도로망 접근성이 우수하여 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

이용 상태:

본 물건은 판매시설로 현재 공실 상태입니다.

주변 시설:

* 덕은한강중학교가 남측 인근에 위치해 있습니다.

* 주변으로 아파트 단지, 지식산업센터, 업무시설 등이 혼재되어 있어 잠재적인 고객층이 있습니다.

혐오시설 정보:

* 과거 인근 지역(마포구 상암동)에 대규모 소각시설 설치 관련 논란이 있었습니다. 이는 본 물건의 직접적인 영향권에 포함되지 않을 수 있으나, 지역 개발 및 거주 환경에 대한 부정적 인식을 줄 수 있습니다.

* 현재 시점에서 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통:

* 차량 접근성이 우수하며, 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 향후 대장-홍대선 덕은역 (예정) 신설 시 대중교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

* 강변북로, 자유로, 올림픽대로 등 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

주요 시설:

* 교육: 덕은한강중학교가 인근에 위치합니다. 덕은초등학교, 덕은초등학교병설유치원 등도 주변 지역에 분포하고 있습니다.

* 쇼핑/편의: 대규모 복합 상가 및 지식산업센터가 인근에 위치하고 있어 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 한강공원, 노을공원, 대덕산 등이 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기:

* 본 물건은 대지권 미등기 상태입니다. 그러나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 산정되었습니다.

* 2025년 7월 14일 덕양구청으로부터 대지권 미등기 지분을 포함한 계약서 사본 및 분양대금 납부 확인서 등의 회신이 있어, 이에 대한 행정적인 확인 절차는 진행된 것으로 보입니다.

* 그럼에도 불구하고, 법적으로 대지권 등기가 완료되지 않은 상태이므로, 매수 후 추가적인 권리 확보 절차 또는 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

공실 위험:

* 본 물건은 판매시설로 현재 공실 상태입니다. 경기 변동, 상권 활성화 정도, 경쟁 점포 유무 등에 따라 공실이 장기화될 수 있으며, 이는 임대 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동에 위치한 힐스테이트 에코 덕은 판매시설(지하1층 비109호)입니다. 일반상업지역에 속하며, 대로, 중로, 소로 등 다수의 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 철근콘크리트 구조의 현대적인 상가 건물이며, 주변에는 아파트, 지식산업센터, 업무시설 등이 혼재되어 있어 잠재적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

핵심적인 특징으로는 대지권 미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 반영되었고 관련 서류 확인 절차가 진행되었다는 점입니다. 이는 권리관계의 불확실성을 일부 해소하지만, 매수자 입장에서는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 현재 공실 상태이므로 공실 리스크 관리가 중요합니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여, 경매 절차 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 관련해서는 보증금 및 차임이 미상인 점유자가 언급되나, 명확한 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 고양 덕은지구 개발 지역 내 위치하며, 상암DMC와 인접하여 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 교통: 강변북로, 자유로 등 주요 간선도로 이용이 편리하며, 향후 대장-홍대선 덕은역 (예정) 개통 시 교통 요충지로의 가치 상승이 기대됩니다.

* 미래가치: 주변 개발 계획(국방대 부지 개발 등) 및 지식산업센터, 아파트 단지 입주가 지속됨에 따라 배후 수요 증가 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 희소성: 덕은지구 내 낮은 상업지 비율(1.3%)로 인한 희소성 있는 상가 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 542,000,000원에서 시작하며, 인수되는 보증금은 없습니다.

예상 입찰가 산정 시 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 상가 시세 및 임대 현황

* 본 물건의 현재 공실 상태 및 향후 임대 가능성

* 대지권 미등기 문제 해소 및 관련 비용 발생 가능성

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력

* 경매 시장 참여자들의 경쟁률 및 예상 수익률

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 상권 분석, 수익률 분석이 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.