나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12707 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 6층 602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 ""서울도시과학기술고등학교"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대, 연립주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제6층 제602호로서,
외벽:석재붙임 등 마감
창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.< 후면""내부구조도""참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 세장형 토지로, 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8~9미터, 서측 및 동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12707 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 6층 602호

용도: 오피스텔

감정가: 17,100만원

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지지분: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

건물지분: 14.35㎡ (약 4.34평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

* 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "서울도시과학기술고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대, 연립주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태

본건 북측으로는 노폭 약 8~9미터, 서측 및 동측으로는 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역에 속하며, 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 시설 및 혐오시설 유무

인근에 서울도시과학기술고등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변에는 주거용 및 상업용 건물이 혼재되어 있으며, 일반적인 생활 편의시설들이 잘 갖춰져 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 해당 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 주택도시보증공사(강효민)

보증금: 15,200만원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-01-15

확정일자: 2020-12-07

배당신고일자: 2023-02-01

대항력: 없음

비고:

권리분석: 해당 임차인은 HUG(주택도시보증공사)의 보증을 받은 임차인으로 파악됩니다. 등기부상 주택임차권(을3)으로 등재되어 있으며, 말소 예정 권리에 해당합니다.

* 박가빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-06

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

권리분석: 보증금 및 차임이 없어 재정적 부담은 없을 것으로 보입니다. 대항력 또한 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 등기부 요약

집합건물 등기부 상 가장 먼저 접수된 권리는 2020-10-14의 소유권보존등기(갑1)이며, 이후 소유권이전(갑2)되었습니다. 을구의 주택임차권(강효민)은 152,000,000원으로 기재되어 있으며, 말소 대상입니다. 압류(강서세무서장, 갑3)가 말소기준권리로 작용하며, 이후 가압류(주택도시보증공사, 갑4) 및 강제경매(주택도시보증공사, 갑5) 모두 말소되었습니다.

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022-09-15 접수된 강서세무서장의 압류(갑3)입니다.

* 인수되는 권리 분석

등기부등본 상 모든 권리(임차권, 압류, 가압류, 강제경매)가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 따르면 주택도시보증공사는 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이는 인수할 임차보증금이 없음을 명확히 하는 중요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 하월곡동 지역은 주거용 건물과 상업 시설이 혼재된 준주거지역입니다. 인근에 서울도시과학기술고등학교가 있어 젊은 유동인구가 있는 편이며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 오피스텔 용도로 기본적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설

주변에 상점, 식당 등 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 환경

주거와 상업 시설이 혼재된 도심 지역의 특성을 가지며, 교육 시설(서울도시과학기술고등학교)이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 불가

감정평가서 상 현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하고 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 실제 내부 상태가 기록과 다를 수 있으며, 이는 수리 비용 발생 등으로 이어질 수 있습니다.

* 소형 면적

전용면적 약 4.34평으로 소형 오피스텔이므로, 임대 수익률이나 환금성 측면에서 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 성북구 하월곡동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 17,100만원입니다. 권리분석상 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단되며, 이는 매수인의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다. 주변에 교육시설과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 현장 실사 확인이 어려웠다는 점과 소형 면적이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임대차 보증금 인수 부담 없음

주택도시보증공사(HUG)의 임차인이 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하여, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다. 이는 본건 경매 물건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

* 서울 시내 입지

서울 성북구라는 위치적 이점은 안정적인 임대 수요 확보에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가

소형 오피스텔임에도 불구하고, 감정가가 시장 시세 대비 합리적인 수준에서 책정되었을 가능성이 있습니다. (추후 시세 조사 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 17,100만원입니다. 인수되는 임차보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 주변의 유사한 소형 오피스텔의 최근 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적의 물건들이 약 15,000만원에서 20,000만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 17,100만원을 기준으로 하되, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인의 어려움과 소형 면적이라는 점을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 권리상의 위험이 해소된 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액(예: 17,000만원 ~ 18,500만원)에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 통한 실질 가치 판단과 본인의 투자 성향에 따라 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.