나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12692 [1] 서울특별시 도봉구 창동 630-33 4층 1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창림초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 점포 등이 소재하는 주택지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철4호선 ""쌍문역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제4층 제1호로서,
(사용승인일 1991.10.19)
외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부구조도""참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 ""도봉로110라길""의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 방문하였으나 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의해 작성되어, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있으니 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12692 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 기본사항

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 630-33 4층 1호

용도: 다세대주택

토지면적: 22.00㎡ (약 6.65평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.82㎡ (약 13.86평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

감정가: 215,000,000원

1.3. 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제4층 제1호 (사용승인일 1991.10.19)

건물 마감: 외벽 벽돌쌓기 마감, 내벽 벽지 마감, 창호 샷시 창호

건물 설비: 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비

토지 이용: 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 인접도로(도봉로110라길)에 접함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창림초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 점포 등이 혼재하는 주택지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 4호선 ""쌍문역""이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 11월 26일 접수된 오케이저축은행의 가압류(채권액 31,535,367원)입니다.

3.2. 현황 권리 분석

* 갑구: 공유자전원지분 이전, 소유권 이전 등기 다수 확인됨.

* 을구: 2025년 7월 10일 접수된 주택임차권(채권액 120,000,000원)이 존재합니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 기타 채권: 오케이저축은행, 에스비아이저축은행, 신한저축은행의 가압류 및 오케이저축은행의 강제경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되어 있으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 165,978,764원

3.3. 인수되는 권리 (주의사항)

* 을구 7번 주택임차권(조선영)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 조 (주택도시보증공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-07-14

* 대항력: 있음

* 이는 인수 대상이 될 수 있는 금액으로, 입찰 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보 (JSON 분석)

분석된 JSON 데이터에 따르면, 인근 지역(창동)에서는 유사 연도의 다세대주택 거래 사례가 확인됩니다.

* 현대빌라(609-137): 1991년 준공, 35.4㎡ (약 10.7평) 면적으로 2026년 5월 17,000만원(1억 7천만원)에 거래되었습니다.

* 삼익빌라, 금호빌라 등 연립주택의 경우, 1994년 준공된 130~150㎡(약 40~45평) 면적의 주택이 2026년 5월 7,925만원 ~ 8,000만원에 거래된 사례도 있으나, 면적과 주택 유형이 본건과 다소 차이가 있습니다.

4.2. 시세 분석

본건 건물 면적(45.82㎡, 약 13.86평)과 유사한 1991년 준공된 다세대주택(35.4㎡)이 1억 7천만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 약 2억 2천만원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가(2억 1천 5백만원)와 유사한 수준입니다. 다만, 최근 거래 사례의 가격이 다소 낮게 보일 수 있으므로, 실제 시장 가격은 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

1991년 10월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 창림초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 4호선 쌍문역이 근거리에 있으며, 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 주택지역으로 소규모 점포들이 소재하며, 도심 환경에 따른 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 과거 창동역 고가하부의 불법 하치장 등 혐오시설이 있었으나, 현재는 환경 개선을 통해 시민 공간으로 재탄생하였다는 정보가 있습니다. 본건 물건지 바로 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

앞서 권리분석에서 언급되었듯이, 대항력 있는 임차인(조선영)의 보증금 1억 2천만원 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이는 총 매입 비용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1991년 준공되어 약 35년이 경과한 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 확인되지 않은 내부 상태

현장 방문 시 이해관계인 부재, 폐문 등으로 내부 확인이 정확히 이루어지지 못했으며, 집합건축물대장상 현황도면 및 외부 관찰로 작성되었습니다. 실제 내부 구조 및 상태가 도면과 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 다세대주택으로, 교육시설 및 교통 편의성이 양호한 주거지역에 위치합니다. 감정가 대비 시세는 유사한 수준으로 판단되나, 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 인수될 수 있는 금액입니다. 이 부분에 대한 명확한 파악과 함께, 건물의 노후화, 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도봉구의 주거지역 내 물건으로, 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 지하철 4호선 역세권에 근접한 입지입니다.

* 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 중 일부를 인수할 가능성이 있다는 점과 건물 노후화, 내부 미확인 등의 리스크가 존재하므로, 감정가(2억 1천 5백만원)를 기준으로 하되, 잠재적 인수 보증금액(최대 1억 2천만원) 및 기타 비용을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

최근 유사 면적 다세대주택의 거래 사례(1억 7천만원)와 감정가, 임차인 보증금 및 인수 가능 금액을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 1억 8천만원에서 2억원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 예상치이며, 실제 임차인 배당 현황, 현장 조사 결과, 본인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인 배당 여부 및 잔액 인수 금액에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.