나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10161 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제2층 제203호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10161 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경10161 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제2층 제203호 | 감정가: 328,000,000원 | 최저가: 262,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10161 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10161 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제2층 제203호

용도: 오피스텔

감정가: 328,000,000원

토지면적: 12.45㎡ (약 3.77평)

토지 지분율: 1244.9999999999998 (세부 사항은 현황 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.55㎡ (약 15.60평)

건물 지분율: 5155 (세부 사항은 현황 확인 필요)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 박OO

특이사항: (제공된 정보 없음)

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 지하철역이 다소 원거리에 있으나 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 남측 및 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되고 있으며, 소유자이자 채무자는 김OO입니다. 채권자는 박OO입니다. 경매 절차 진행 시 등기부상 권리 관계 및 소멸 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 일반적으로 강제 경매의 경우, 매각으로 인해 경매 신청 채권자의 채권은 소멸되나, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만, 인수주의 말소 가능성이 있는 권리나 유치권 등 특수 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다. 명도(점유자 퇴거) 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 가능성도 고려해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로서 배후 수요가 풍부합니다. 본건은 까치산역 인근에 위치하여 2, 5호선 이용이 가능하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 혼재하여 주민들의 생활 편의를 지원하고 있으며, 오피스텔 밀집 지역으로서의 특성을 가지고 있습니다. 또한, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 형태가 공존하여 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.

1.5. 생활정보

주변으로는 각종 편의시설 및 생활 기반 시설이 갖추어져 있습니다. 근린생활시설이 풍부하여 다양한 상점, 식당, 카페 등을 이용하기 편리하며, 마트, 병원, 은행 등 생활에 필요한 주요 시설들도 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 본건은 2개의 방, 주방 겸 거실, 화장실, 발코니로 구성된 오피스텔로, 1인 가구나 소규모 가구에게 적합한 주거 공간입니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.6. 건물 내부 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 13층 중 2층 제203호에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시창호입니다. 내부 이용 상태는 방 2개, 주방 겸 거실, 화장실, 발코니로 구성되어 있습니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 기계식 및 노상 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 법적 제한 사항을 가지고 있습니다. 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대광방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당하여 항공기 소음 및 군사 작전 지역과의 인접성으로 인한 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 제한을 받을 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 임차인과의 명도 및 임대차 관계 정리에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항 인근 지역으로서 항공기 소음은 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 까치산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 있는 물건입니다. 2개의 방을 갖춘 내부 구조는 1인 또는 소규모 가구에 적합하며, 비교적 최근에 지어진 오피스텔 건물로서 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 공항 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 소음이나 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있으며, 임대 관계 미확인 등 경매 절차상의 리스크 요인도 존재합니다.

1.9. 투자 포인트

까치산역(2, 5호선) 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 주변의 다양한 주거 및 상업 시설 혼재로 인한 시너지 효과를 누릴 수 있습니다. 소형 면적으로 인해 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮을 수 있습니다. 다만, 법적 제한 사항 및 임대 관계 불확실성을 충분히 인지하고, 권리 분석 및 명도 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다. 항공기 소음 가능성과 관련된 부분은 사전에 현장 방문 등을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계