나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10161 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""까치산역(2호선 및 5호선)"" 남서측 인근에 소재하며,주위는 근린생활시설,오피스텔,다세대주택,아파트 및 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진.출입 가능하며,다소 원거리에 지하철역(까치산역) 및 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제203호로서
외벽; 석재붙임 마감
창호;샷쉬창호 입니다.

이용상태

오피스텔(방2,주방 겸 거실,화장실,발코니)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비,소화설비,승강기설비,기계식 및 노상 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 인접도로와 등고 평탄시되는 토지로 공동주택, 근린생활시설,업무시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 폭 약6m 내외의 포장도로와 2면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),지구단위계획구역,소로3류(폭8m 미만)(접함),가축사육제한구역(지역경제관 확인 요망),가축분뇨의 관리 잋 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대광방어협조구역(위탁고도;77m-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10161 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제2층 제203호

건물명: 메종드로제

용도: 오피스텔

감정가: 328,000,000원 (삼억 이천팔백만원)

토지 면적: 12.45㎡ (약 3.77평)

건물 면적 (전용면적): 51.55㎡ (약 15.60평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역(2호선 및 5호선) 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 단독주택 등이 혼재한 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 형성하고 있습니다.

교통망:

차량의 진출입이 용이하며, 지하철 2, 5호선 까치산역이 다소 원거리에 위치하고 있으나, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

인접 도로:

본 건 토지는 동측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 2면으로 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 불편함이 없습니다.

토지이용계획:

본 건은 도시지역, 일반상업지역에 속해 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대광방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 박OO (강제경매 신청)

임차인 현황:

* 임차인: 박 균

* 보증금: 274,000,000원 (이억 칠천사백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 9월 27일

* 확정일자: 2019년 9월 4일

* 배당신고일자: 2024년 12월 23일

* 대항력: 있음

등기부 요약:

집합건물 등기부 상, 소유권 이전 및 신탁 등기가 말소된 후, 압류(의정부세무서장, 2022.12.07)가 말소기준권리이며, 을구 1번으로 주택임차권(권리자: 박 균, 권리금액: 274,000,000원)이 등기되어 있습니다. 이 임차권은 매각 후에도 인수될 가능성이 높습니다.

주요 권리 분석 요약:

본 건에는 대항력 있는 임차인 박 균이 존재하며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 해당 보증금(274,000,000원)을 인수해야 합니다. 임차인의 전입일자(2019.09.27)와 확정일자(2019.09.04)를 고려할 때, 선순위 임차인으로서의 지위를 가지며, 이는 본 건의 주요 투자 고려 사항입니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성:

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

주변 시설:

인근에는 까치산역을 중심으로 상업 시설과 주거 시설이 발달해 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동 인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

교통 접근성:

까치산역(2, 5호선)과의 접근성은 다소 있으나, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 편의성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

건물 정보:

본 건은 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 2층에 위치하며, 2019년 7월 26일에 사용 승인되었습니다.

설비 현황:

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 소화 설비, 승강기, 기계식 및 노상 주차 설비도 완비되어 있어 거주 및 업무 환경이 우수합니다.

주변 편의시설:

주요 편의시설로는 인근의 로컬 마트, 편의점, 약국, 은행 등이 있으며, 일상생활에 필요한 물품 구매는 단지 인근에서 편리하게 이용 가능합니다.

혐오시설 유무:

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 부정적인 영향을 줄 만한 대규모 산업 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 임차인 박 균의 보증금 274,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 금액입니다. 배당이 전액 변제되지 않을 경우, 이는 매수인의 실질적인 추가 비용이 됩니다.

* 도시계획 및 개발 제한: 본 건은 공항 관련 보호지구, 군사기지 보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건물 이용 및 증축, 개조 등에 제한을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 보고서 상 임대관계가 '미상'으로 표기되어 있으나, 권리분석 상 임차인이 명확히 존재하므로, 이는 실제 점유 현황 파악에 따른 정보로 이해해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 까치산역 인근에 위치한 오피스텔로, 안정적인 교통망과 잘 갖추어진 건물 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 2억 7천만원 이상의 상당한 금액을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 존재하며, 여러 도시계획적 제약이 따릅니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 까치산역(2, 5호선) 역세권 (도보 거리 감안) 인근 입지로, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 오피스텔로서의 안정적인 수요와 임대 수익 기대 가능성이 있습니다. (단, 임대관계 미상으로 실제 확인 필요)

* 인근 지역 개발 가능성에 따른 향후 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

인근 지역의 유사 면적(50-60㎡) 오피스텔 실거래가 조사를 통해 현 시세는 대략 3억 1천만원 수준으로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가(3억 2천 8백만원)와 유사하거나 일부 높은 수준입니다.

인수 보증금:

본 건은 대항력 있는 임차인 박 균의 보증금 2억 7천 4백만원을 매수인이 인수해야 합니다.

예상 입찰가:

소유권 지분에 대한 예상 입찰가는 현 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정됩니다.

예상 입찰가 (소유권 지분): 36,000,000원 (삼천육백만원)

[계산: 310,000,000원 (추정 시세) - 274,000,000원 (인수 보증금)]

총 예상 매수 비용:

상기 예상 입찰가(36,000,000원)에 인수 보증금(274,000,000원)을 합산할 경우, 최종적인 총 매수 비용은 약 310,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장 가치에 부합하는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.