나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10322 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""독산유수지체육공원"" 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(독산역) 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2021.09.08)

외벽 : 외장석재 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄하며 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 세로(가)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2015-12-03)(서부간선지하도로)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08
-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법
>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-33
13)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매
립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10322 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제4층 제401호

용도: 다세대주택

건물사용승인일: 2021년 9월 8일

1.3. 면적 및 평가

감정가: 281,000,000원

토지면적: 15.87㎡ (약 4.80 평)

토지지분: 15.87㎡ (약 4.80 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.29㎡ (약 8.86 평)

건물지분: 29.29㎡ (약 8.86 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: (입력된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산유수지체육공원" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(독산역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 한국주택금융공사(강제경매, 2025-06-11 접수)

* 말소예정 권리:

* 주식회사지에이치디앤씨(소유권이전2번신탁등기말소)

* 문주영(주택임차권, 2024-03-07 접수) - 비고: 인수

* 한국주택금융공사(강제경매, 2025-06-11 접수)

* 주택도시보증공사(가압류, 2025-08-06 접수)

* 인수해야 할 권리:

* 문주영(주택임차권): 보증금 280,000,000원. 전입일자 2022-02-25, 확정일자 2022-02-07. 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. (대항력 있음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-07

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (이 항목은 배당을 통해 소멸되는 것을 의미하며, 실제 인수해야 하는 보증금은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 독산동 지역은 주거지와 상업시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

인근에 독산유수지체육공원이 있어 일부 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

* 토지이용계획상 제약을 받는 지역이 다수 포함되어 있으나, 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 등)이 바로 인접해 있다는 정보는 없습니다.

* 다만, 공항시설법상 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 대중교통: 지하철 독산역 인근 위치 (도보 거리 확인 필요) 및 다수 버스 노선 이용 가능.

* 주변: 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 녹지: 독산유수지체육공원이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가와 거의 동일한 금액으로, 매수인의 총 투자 부담을 크게 가중시킵니다. (현재 임대차 관계 등 미상으로 추가 확인 필요)

6.2. 토지이용계획상 제한

* 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획상 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축 또는 건물 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시장가치

감정가 281,000,000원 대비 주변 시세(JSON 분석 결과 약 315,000,000원~325,000,000원 범위)를 고려할 때, 감정가가 시장가치보다 낮을 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 총 투자 비용은 상당히 높아질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 2021년 신축되어 비교적 연식이 짧은 편입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 280,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 감정가와 거의 동일한 금액으로, 매수인의 총 투자 부담을 크게 가중시킵니다.

토지이용계획상 다수의 제한사항이 있어 향후 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 점은 장점입니다.

8.2. 잠재적 시세 차익 (리스크 상쇄 시)

만약 임차인의 보증금 인수 부담을 상쇄하고도 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다면, 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (이는 매우 공격적인 입찰 전략을 요구합니다.)

8.3. 독산역 인근

지하철 독산역 인근이라는 지리적 이점은 향후 매각 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인 보증금 280,000,000원을 제외하고, 감정가 281,000,000원을 기준으로 계산할 경우,

예상 입찰가는 약 1,000,000원입니다.

이는 매수인이 실질적으로 부담해야 할 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 및 총 투자 회수 가능 금액과 비교했을 때 합리적인 수준인지 면밀히 검토되어야 함을 의미합니다.

실제 입찰 시에는 본인이 감당할 수 있는 총 투자금액, 시장 가치, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

(위 예상 입찰가는 제시된 '인수 보증금 제외' 조건에 따른 계산이며, 실제 낙찰 가능성이나 권장 입찰가와는 다를 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.