나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103094 [1] 서울특별시 서초구 방배동 919-2 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 "이수중학교" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 점포 등의 근린생활시설, 사무소, 오피스텔 및 APT 등의 공동주택 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 지하철2호선 "방배역" 등이 배치되어 제반 대중교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 세로장방형의 토지로서 노유자시설의 터로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1, 2) : 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.).

제시목록 외의 물건

별지 "건물감정평가요항표"를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

토지 등기사항전부증명서상 '소유권대지권 등기 말소'로 등재되었으나, 토지 대장상에는 '대지권설정'으로 등재되었으니 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 7층 건물로서, (사용승인일: 2004.5.10. (대수선일: 2022.5.20.)) 외 벽 : 외장판넬, 드라이비트 및 석재 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 일부타일 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

노유자시설(노인복지시설)로서, 지하층 : 주차장, 1층~7층 : 노유자시설로서 현황 공실, 옥탑층 : 계단실 및 기계실 등임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비(옥내소화전 등) 및 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "건물개황도" 및 "건축물현황도"를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건의 층수(공부(지하: 2층, 지상: 7층), 현황(지하: 3층, 지상: 7층)) 및 면적(공부(지하2층: 424.91㎡, 옥탑층: 55.2㎡), 사정면적(지하2층: 448.02㎡, 옥탑층: 107.1㎡))이 상이하오니 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행하는 2025타경103094 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 서초구 방배동 919-2번지이며, 신주소는 서울특별시 서초구 방배중앙로 28 (방배동)입니다.

본 건물의 용도는 노유자시설이며, 감정평가액은 18,062,276,000원입니다.

토지 면적은 512.20㎡(약 155평)이며, 건물 면적은 2434.19㎡(약 736평)입니다. 더불어 제시외 건물 면적 588.00㎡(약 178평)가 포함되어 매각됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 엠씨유제삼차유동화전문입니다.

본 물건은 유동화 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주의사항으로 일괄 매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서초구 방배동에 위치하며, "이수중학교" 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 사무소, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 "방배역"이 배치되어 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 남서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 건축물 용도를 '아파트'로 사용하는 부지에 해당합니다.

인근에 이수중학교가 있으며, 그 외 교육 시설 및 편의 시설 등은 추가적인 조사가 필요합니다.

주변 지역은 방배동 지구단위계획 변경 등 정비 사업이 활발히 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 21일 접수된 양천신용협동조합외 3명의 근저당권 (채권최고액 11,880,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리로는 위 근저당권, 엠씨유제삼차유동화전문 명의의 임의경매 개시결정, 서초구 명의의 압류 등이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권(개요 없음)이 있습니다.

토지 등기부등본상 소유권이전신탁(주식회사 무궁화 신탁) 및 소유권등기(김은수)가 등재되어 있으며, 이 권리들은 매각으로 소멸되지 않습니다.

토지 등기사항전부증명서상 '소유권대지권 등기 말소'로 등재되었으나, 토지 대장상에는 '대지권 설정'으로 등재되어 있어 등기부와 대장 간의 차이가 존재합니다.

건물 등기부등본상에도 유사한 권리 관계가 확인됩니다.

등기부채권 총액은 11,880,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김은수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004-08-02

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 방배동 지역은 지하철 2호선 방배역을 중심으로 상업 및 주거 시설이 복합적으로 발달해 있습니다.

인근에 점포, 근린생활시설, 사무소, 오피스텔, 공동주택 등이 위치하여 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 용이한 편입니다.

다만, 해당 건물의 용도가 노유자시설(노인복지시설)이므로, 주변 상권의 성격보다는 시설 운영을 위한 잠재 고객층 분석이 더 중요합니다.

주변 개발 계획으로는 서초구 전반의 도시정비 사업과 연계하여 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 2호선 방배역과의 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

주변 시설로는 이수중학교가 근거리에 위치하고 있으며, 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김은수 임차인은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실질적인 인수 금액은 없을 것으로 보입니다. 그러나 소유주와 동일 인물일 가능성을 배제할 수 없어 명도 과정에서 분쟁 소지가 있으며, 법적 지위 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 공부상 오류: 건물 등기부와 현황 간에 층수(지하 2층 vs 3층) 및 면적에서 차이가 존재합니다. 이는 추후 재산권 행사나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 토지 등기부와 대장 불일치: 토지 등기사항전부증명서상 '소유권대지권 등기 말소'와 토지 대장상 '대지권 설정' 간의 불일치가 존재하여, 토지 소유권 및 대지권 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 채권 매각 과정을 거쳤으므로 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 9월 30일까지 건축물 용도를 '아파트'로 사용할 경우 허가가 필요합니다. 현재 노유자시설 용도로는 직접적인 영향이 적으나, 향후 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 방배동에 위치한 노유자시설로, 지하철 2호선 방배역 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 감정가는 180억 원대로 높지만, 대항력 있는 임차인(0원 보증금), 건물 공부상 오류, 등기부-대장 간 불일치 등 다수의 리스크 요인이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고 명도 및 권리 관계를 철저히 분석해야 성공적인 투자를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 방배역 역세권이라는 탁월한 입지 조건은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 복합적인 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 낙찰가를 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 운영을 전제로 할 경우, 노유자시설로서 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 성공적인 명도 및 권리 관계 정리를 통해 시세차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로, 입찰 시 해당 금액을 제외하고 산정합니다.

본 물건의 감정가는 18,062,276,000원입니다.

존재하는 다수의 리스크 요인(특히 대항력 있는 임차인, 공부상 오류 등)을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 60% ~ 75% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

따라서 예상 입찰가는 약 10,837,365,600원에서 13,546,707,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유사 물건 사례 분석 등을 통해 보다 정확한 가치 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.