나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103070 [1] 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 제지1층 제비104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋 · 평가일 2025.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 묵정동 소재 ""충무초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3,4호선 ""충무로역""이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제지1층 제비104호로서
(사용승인일자: 2024. 1. 29.)

외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 부정형 토지로서, 건부지(아파트-소형주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외 및 동측으로 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지1: 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 고도지구(2024-06-27)(28m이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심.
토지2: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대관계 미상임.
기타: 지1층으로 표기되어 있으나, 현황은 노변에 접하여 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경103070 (1) 사건에 대한 경매 물건 분석 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103070 (1)

소재지: 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 제지1층 제비104호

건물명: 힐스테이트남산

용도: 근린상가 (근린생활시설)

감정가: 1,530,000,000원

총층수: 지하 3층 ~ 지상 5층 건물 중 제1층

사용승인일자: 2024년 1월 29일 (신축 건물)

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO (부평농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 중구 묵정동에 위치하며, 지하철 3, 4호선 충무로역 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. "충무초등학교"가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 물건지 인근에 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 있으며, 도보로 이동 가능한 거리에 지하철 3, 4호선 환승역인 충무로역이 위치하여 서울 도심 및 수도권 전역으로의 이동이 매우 수월합니다.

2.3. 도로 상태

본 물건은 남서측으로 노폭 약 8m, 동측으로 약 5m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 출입에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건이 소재한 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 서울 도심 및 중점경관관리구역에 포함되어 있어 지역의 특수성이 높으며, 향후 도시 계획에 따른 영향 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 10일 접수된 부평농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,200,000,000원)입니다.

3.2. 등기부현황 및 인수 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없습니다. 따라서, 본 경매 절차가 진행되어 낙찰될 경우, 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (2024-02-26)

* 갑2: 소유권이전 (2024-10-10, 매매)

* 을1: 근저당 (2024-10-10, 부평농업협동조합, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (2025-03-14, 서울신용보증재단, 53,750,000원) - 말소

* 갑4: 임의경매 (2025-06-05, 부평농업협동조합, 1,029,676,138원) - 말소

3.3. 임차인 현황

본 물건은 임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 이해관계인 확인을 통해 임대차 현황을 반드시 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 충무로역 역세권에 위치한 근린상가로, 배후 아파트 단지와 인근 업무시설 종사자들을 잠재 고객으로 확보할 수 있는 입지입니다. 대로변 및 이면 도로를 따라 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 시설 현황

주변에 충무초등학교가 있어 통학하는 학생 및 학부모 수요가 있을 수 있습니다. 또한, 아파트 단지, 사무실 등이 밀집하여 일반적인 도시 상권의 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 현재까지 파악된 바로는, 주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았으나, 도심 지역 특성상 유흥업소 등 민감 시설이 혼재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 3, 4호선 충무로역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선도 갖추고 있어 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다. 상가 지역으로 기본적인 생활 편의시설(은행, 병원, 마트 등) 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

본 물건 인근에 충무초등학교가 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

임대 관계가 미상으로 명도 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공실 가능성

신축 건물이나, 근린상가의 경우 상권 활성화 정도, 경쟁 상가 현황, 업종의 적합성 등에 따라 공실이 발생할 위험이 있습니다.

6.3. 지역 지구 특성

고도지구(28m 이하) 및 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 권리관계의 복잡성 (잠재적)

비록 현재 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 추가 채권 신고 등이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건 힐스테이트남산 101동 1층 104호 근린상가는 충무로역 역세권에 위치한 신축 상가로서 우수한 입지조건을 자랑합니다. 2024년 1월에 사용 승인이 완료되어 건물 상태가 양호하며, 즉시 영업 또는 임대가 가능합니다. 토지/건물 일괄 매각이며, 권리관계 역시 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 인수 부담이 없어 권리분석 상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 3, 4호선 충무로역 초역세권으로 뛰어난 접근성과 유동인구를 자랑합니다.

* 신축 건물: 2024년 준공된 건물로 최신 시설을 갖추고 있어 하자 보수 비용이 적게 들고 즉시 활용 가능합니다.

* 소형 면적: 37.80㎡ (약 11.43평)의 소형 점포로 초기 투자 부담이 적고 다양한 업종에 활용 가능성이 높습니다.

* 잠재적 가치 상승: 서울 도심에 위치하며 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 주변 상권 시세, 향후 임대 수익률, 공실률, 건물의 관리 상태, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 감정가는 1,530,000,000원입니다.

보수적으로 접근 시 감정가 대비 90% 수준인 약 1,377,000,000원부터 시작하여, 입지 및 건물의 장점을 고려하여 최대 감정가의 110% 수준인 약 1,683,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 대략 14억 원 ~ 17억 원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가 결정 전, 반드시 현장 방문을 통해 임대차 현황, 주변 시세, 상권 분석 등을 심층적으로 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.