나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8236 [1] 제주특별자치도 제주시 용담이동 469-1 해피드림 1층 102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 용담삼동 소재 '제주대학교 사범대학 부설고등학교' 동측 인
근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로
형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황
은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지하1층 지상7층 건물내 1층 102호로서,
(사용승인일: 2012.5.16.)
외벽: 페인팅 마감,
내벽: 도배지 등 마감,
바닥: 데코타일 깔기,
창호: PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대(방2, 거실/주방, 화장실/욕실 등)임.

설비내역

기본 급배수설비, 전기필름난방설비, 전기온수기설비 등이 갖추어져 있으나, 가동 여부는 미
상임.

토지의 형상 및 이용상태

북향의 미미한 경사지대에 소재하는 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 접하는 지적상 노폭 약 2.5m~3.5m 내외의 콘크리트 포장도로를 통하여 출입
함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법
률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화
환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자
원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.

② 본건의 집합건축물대장에 '변동사항'으로 용도변경[제2종근린생활시설(사무소)→공동주택
(아파트)](2012.8.9.)이 기재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8236 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 용담이동 469-1, 해피드림 1층 102호 (도로명 주소: 제주특별자치도 제주시 용담로9길 22)

용도: 아파트 (집합건축물대장 상 '제2종근린생활시설(사무소) → 공동주택(아파트)'로 용도 변경 이력 있음)

건축물: 철근콘크리트구조, 2012.05.16 사용승인, 지하1층/지상7층 건물 중 1층 102호

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 146,000,000원

토지면적: 49.53㎡ (약 15.00평)

토지 공유지분: 49.5334㎡ (약 15.00평)

건물면적 (전용면적): 60.04㎡ (약 18.16평)

전체 대지 면적: 1320㎡ (약 399.27평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 용담이동 소재 '제주대학교 사범대학 부설고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로 약 2.5m~3.5m 폭의 콘크리트 포장도로와 접하여 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

* 고도지구 (30M 이하)

* 가축사육제한구역

* 제3종 구역 (공항소음 방지 및 소음대책지역)

* 장애물제한표면구역

* 상대보호구역

* 역사문화환경보존지역

* 공장설립제한지역

* 지하수자원특별관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 제주지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025.06.10. 접수, 갑13)입니다.

등기부등본 상 소유권 보존 및 이전 등기, 임의경매 개시결정 등기 등이 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 06월 19일

확정일자: 2019년 06월 18일

배당신고일자: 2021년 06월 30일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

을구 9번 주택임차권(한국토지주택공사)은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

임차인의 보증금 80,000,000원 중, 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 전형적인 주거지역으로, 주변에 아파트 단지 및 주택가와 함께 소규모 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의점, 식당, 세탁소 등 일상생활에 필요한 업종들이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 방 2개, 거실/주방, 화장실/욕실 등으로 구성된 아파트 단위세대입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 기본 급배수설비, 전기필름난방설비, 전기온수기 설비 등이 갖추어져 있으나, 가동 여부는 확인되지 않았습니다.

외벽은 페인팅 마감, 내벽은 도배지 마감, 바닥은 데코타일, 창호는 PVC샷시 이중창호 등으로 마감되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 제주대학교 사범대학 부설고등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다른 학교 시설들도 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교통시설: 노선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활편의시설: 주거지역 내 위치하므로 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설은 차량이나 도보로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 선순위 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 80,000,000원이 존재하며, 해당 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 입찰 전 배당 예상 내역을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역 외에도 고도지구, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축 등 부동산 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 지역에 대한 조사 결과, 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공업단지 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 국지적인 소음, 악취 등 생활에 불편을 줄 수 있는 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시의 주거지역에 위치한 아파트로, 실거주 및 임대 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 아파트 용도로 전환된 이력 또한 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성은 주요 리스크 요인이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다. 또한, 다수의 토지 이용 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 향후 활용 계획을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주시 도심권에 위치하여 상대적으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 명확하므로, 인수 금액을 고려한 입찰가 산정이 용이합니다.

* 향후 지역 개발 계획 및 주변 시세 변동에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 146,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 감안하여 산정해야 합니다. 따라서, 80,000,000원의 인수 보증금을 제외하고, 시장 가치, 권리관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가는 법원 배당 결과 및 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.