나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8170 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 3913 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 (일련번호1~4)은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 ‘무릉리방사탑4호’
남서측 인근에 위치하며. 인근지역은 농경지 및 양어장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 (일련번호 1~4)인근까지 제반차량 접근가능하며, 인근 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

(일련번호 1)
인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 과수원으로 이용 중임.

(일련번호 2)
인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 도로로 이용 중임.

(일련번호 3)
인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 과수원으로 이용 중임.

(일련번호 4)
인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

(일련번호 1~4)
지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1)
계획관리지역 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

(일련번호 2)
생산관리지역 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

(일련번호 3)
계획관리지역, 생산관리지역 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치
및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

(일련번호 4)
계획관리지역 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치
및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임
기 타: (일련번호 1~3) 토지는 취득시 '농지취득자격증명'이 필요한 것으로 판단되므로,
해당 관청에 재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각, 목록 1~3.은 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8170 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

물건소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 3913

토지면적: 8622.00㎡ (약 2608.2평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

용도: 전

1.2. 감정평가액

감정가: 700,697,000원

평당 감정가: 약 268,627원/㎡ (약 888,156원/평)

1.3. 관련 법적 사항

채권총액: 932,229,282원

말소기준권리: 2014-07-11 근저당 (농업협동조합자산관리회사)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (단, 법원 매각물건명세서 참조)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명: 목록 1~3번 토지는 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있음.

* 일괄매각: 본 물건은 일괄매각 대상임.

* 공동담보: 공동담보 물건임.

* 토지 이용 현황:

* 목록 1: 과수원 이용 중.

* 목록 2: 도로로 이용 중 (지목은 '전'). 해당 토지는 농로로 이용 중이며 농지취득자격증명 발급 후 취득 가능함.

* 목록 3: 과수원 이용 중.

* 목록 4: 경작지로 이용 중 (지목은 '임야'이나 현황은 '경작지').

* 제시외 물건: 건물 및 비닐하우스 등 제시외 물건은 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 지역 및 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 ‘무릉리방사탑4호’ 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 농경지 및 양어장 등이 혼재하는 지역임. 대정읍 무릉리는 제주의 전형적인 농촌마을로, 중산간 지역에 위치하며 비교적 경사가 완만하고 평탄한 지대를 이루고 있음.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 교통상황은 보통임.

본건 토지는 지적상 맹지임.

2.3. 주변 시설

무릉리 지역은 과거 벼농사를 많이 짓던 곳으로 풍요로운 이상향을 뜻하는 '무릉도원'이라는 지명과 관련이 깊음. 주변에는 무릉곶자왈 숲길과 같이 자연 생태적으로 건강한 숲이 있으며, 제주자연생태문화체험골 등이 있어 자연 친화적인 환경을 제공함.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기사항

* 소유권 변동: 김원병(1973-05-26) → 김석범(2014-06-27) → 김미영(2024-10-07)으로 소유권이 이전되었으며, 현재 최종 소유권 이전 기록은 김미영(2024-10-04)으로 확인됨.

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사(2014-07-11, 260,000,000원), 농업협동조합자산관리회사(2015-09-25, 120,000,000원), 농업협동조합자산관리회사(2017-09-12, 200,000,000원), 전희진(2021-09-13, 150,000,000원), 전희진(2021-10-27, 45,000,000원), 이형인(2023-12-18, 24,000,000원) 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정임.

* 가압류: 농업협동조합중앙회(2024-12-03, 122,994,786원), 대정농업협동조합(2024-12-04, 10,234,496원) 등이 설정되었으나, 말소 예정임.

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사(2025-06-11)에 의해 임의경매 개시되었으며, 말소기준권리인 2014-07-11 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 대항력 있는 임차인: 현재 파악된 정보로는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 현황 조사 시 임대관계가 미상이므로 추가 확인이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서귀포시 대정읍 무릉리는 전통적인 농경지 및 농업 활동이 주를 이루는 지역임. 이는 농업 외 타 산업 시설의 집적도는 상대적으로 낮을 수 있음을 시사함.

4.2. 편의 및 근린시설

무릉리 자체는 농촌 지역으로 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않을 것으로 예상됨. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 읍면 지역(예: 모슬포)으로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높음. 대정읍의 중심 지역은 하모리와 상모리에 걸쳐 있으며, 이곳에 상업 시설 및 시장 등이 집중되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 대정읍 지역에는 다수의 학교가 분포하고 있으며, 최근 제주영어교육도시가 조성되어 교육 환경이 개선되고 있는 지역임.

5.2. 주거 환경

본건은 농지이므로 주거 시설과는 직접적인 관련이 적으나, 무릉리 지역 자체는 '무릉도원'이라 불릴 만큼 자연 친화적인 마을로 알려져 있음. 최근 신도1리 등 주변 지역에서 농어촌 취약지역 생활 여건 개선 사업 등을 통해 주거 환경 개선이 이루어지고 있는 점은 긍정적으로 평가할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 다수의 토지 이용 계획 및 제한 상태에 해당됨.

* 계획관리지역, 생산관리지역

* 경관보전지구 4등급, 5등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 3등급, 4등급 (저촉)

* 지하수자원특별관리구역 (2020-07-01)

이러한 제약 조건들은 향후 토지 활용에 있어 상당한 제한을 가할 수 있음.

6.2. 맹지 및 접근성

본건 토지는 지적상 맹지로서, 차량 접근 및 토지 이용에 있어 법적·물리적 제약이 있을 수 있음.

6.3. 농지취득자격증명 관련

목록 1~3번 토지는 농지취득자격증명 없이는 취득이 불가능하며, 미제출 시 매수 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있음. 특히 제주도의 경우, 최근 외지인 농지 취득 심사 강화 및 농지위원회 심의 의무화 등의 제도가 시행되고 있어, 발급 절차가 더욱 까다로워질 수 있음.

6.4. 현황 이용과 공부상 지목의 차이

목록 2번 토지는 지목이 '전'이나 현황 '도로(농로)'로 이용 중이며, 목록 4번 토지는 지목이 '임야'이나 현황 '경작지'로 이용 중인 점은 향후 공부 정리 또는 민원 발생 소지가 있을 수 있음.

6.5. 혐오시설 인접 가능성

주변 지역이 농경지 및 양어장 등으로 구성되어 있어 직접적인 혐오시설이 인접할 가능성은 낮으나, 제주시의 경우 폐기물 소각 시설 입지 공모 결과 서귀포시 일부 마을이 후보지로 거론되는 사례가 있어, 지역 개발 계획에 따라 잠재적 이슈가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍 무릉리에 위치한 대규모 농지(전)로서, 감정가는 7억 원대입니다. 주변은 농경지 및 양어장 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역이며, 무릉곶자왈 등 자연 환경이 잘 보존되어 있는 곳입니다.

권리관계는 농업협동조합자산관리회사 등의 근저당 및 가압류가 설정되었으나, 본 경매로 인해 모두 말소될 예정으로 권리상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

다만, 본건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, 토지는 지적상 맹지이며, 둘째, 목록 1~3번 토지는 농지취득자격증명이 필수이고, 셋째, 계획관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명은 제주도의 강화된 심사 기준을 통과해야 하므로, 취득 절차가 복잡하고 까다로울 수 있습니다. 또한, 일부 토지의 현황 이용과 공부상 지목이 일치하지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

이러한 제약 조건에도 불구하고, 대규모 농지라는 점과 제주의 자연환경이라는 이점을 고려할 때, 농업 경영 목적이나 장기적인 토지 개발 가능성을 염두에 둔 투자라면 검토해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 농지: 8,622㎡ (약 2,608평)의 넓은 면적으로, 영농 목적 또는 대규모 개발 계획 시 유리할 수 있습니다.

* 자연 친화적인 입지: 무릉곶자왈 등 청정한 자연 환경에 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 농지로서의 잠재력: 농업 경영을 목적으로 한다면, 제주도의 지역 특산물 생산에 기여할 수 있습니다.

* 낮은 평당 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적일 경우, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 700,697,000원입니다. 본건은 맹지, 다수의 토지 이용 제한, 농지취득자격증명 필수 요건 등의 리스크를 안고 있으며, 농지취득자격증명 발급의 불확실성을 고려해야 합니다. 또한, 제주도의 농지 취득 관련 규제 강화 추세를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 접근일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 420,000,000원 ~ 490,000,000원

상기 예상 입찰가는 제반 리스크 요인과 시장 상황에 대한 일반적인 판단에 근거한 것으로, 실제 투자 시에는 전문가의 심층적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 해당 토지의 구체적인 활용 계획 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부에 대한 면밀한 사전 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.