나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51588 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 산32-5 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51588 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 산32-5 임야 경매

• 사건번호: 2025타경51588
• 주소: 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 산32-5
• 감정가: 66,130,000원
• 최저가: 46,291,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

순천지원 경매9계 2025타경51588 | 소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 산32-5 | 감정가: 66,130,000원 | 최저가: 46,291,000원 | 용도: 임야

1. 순천지원 2025타경51588 (1) 광양시 옥룡면 임야 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호 순천지원 2025타경51588 (1) 물건은 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 산32-5 소재 임야(토지) 매각 건입니다.

토지면적은 13,226.00㎡ (약 4,000평)이며, 감정가는 66,130,000원으로 평당 약 16,530원 수준으로 책정되었습니다. 본 건은 건물 없이 토지만이 매각대상인 부동산임의경매입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본 건 임야는 광양시 옥룡면 추산리 소재 '운암사' 북측 인근의 산간 농경 및 임야지대에 위치합니다. 주위 환경은 인적이 드문 순수 임야지대이며, 주요 간선도로에서부터의 접근성은 다소 불편하여 외진 곳에 자리하고 있습니다.

지목은 임야이며, 현황은 부정형의 토지로 임야로 이용 중입니다. 토지이용계획으로는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지로 지정되어 있어 개발행위에 상당한 제한이 따르는 보전 목적의 토지임을 확인해야 합니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(소유자 현OO)와 채권자(진OOOOOOO)의 채권 관계로 진행되는 경매입니다.

제시목록 외의 건물이나 제시외면적은 없으며, 매각대상은 순수 토지(임야) 13,226.00㎡입니다. 등기부상 권리 분석 결과(제공된 정보 내에서는) 소유자-채무자가 동일하며, 채권자의 근저당권 실행에 의한 임의경매로 판단됩니다. 말소기준권리 이하의 권리는 낙찰로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 별도의 권리(유치권, 법정지상권 등 특이사항 없음 가정)는 없을 것으로 예상되나, 최종 입찰 전 등기부등본 확인을 통한 권리분석은 필수입니다.

1.4. 상권 분석 및 개발 잠재력

본 건은 산간지역의 임야이며, 용도지역이 보전관리지역 및 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등으로 묶여있어 상업적인 개발 잠재력은 매우 낮습니다.

단기적인 시세차익을 위한 투자보다는 장기적인 관점에서 산림 경영, 보전 목적 또는 정부의 임야 관련 정책 변화를 기대하는 보전형 투자로 접근해야 합니다. 임야의 특성상 농업용 또는 산림 관련 용도로의 제한적인 활용만이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보 및 주변 환경

주변에는 '운암사' 외에 특별한 생활 편의시설이나 기반 시설은 전무한 실정입니다. 차량을 이용해야만 주요 간선도로로 접근이 가능하며, 그마저도 원거리라 교통 상황은 열악합니다.

혐오시설 여부는 현장 조사를 통해서만 명확히 확인이 가능하지만, 산간 임야지대라는 특성상 대규모 산업단지나 주요 도시형 혐오시설은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임야에 흔히 존재하는 묘지(분묘)의 존재 여부는 반드시 현장답사를 통해 확인해야 하며, 분묘가 존재할 경우 법정지상권 또는 기지권 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

최고의 리스크:, **도로 접근성 및 맹지 여부**

본 건은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다. 감정평가서에 따르면 포털 위성도상 남측 일부가 현황 도로(농로)에 접하는 것으로 보이나, **이 현황 도로는 타인이 출입을 통제 중**인 것으로 파악됩니다.

감정평가는 도로 이용을 전제로 조건부 평가된 만큼, 낙찰자가 실제 도로 이용권을 확보하지 못한다면 건축 및 개발 행위는 불가능해지며, 토지 가치가 급락할 수 있습니다. 출입 가능 여부에 대한 소송이나 협상 등 복잡한 절차가 발생할 가능성이 높습니다.

**법적 제한사항 리스크**

보전관리지역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등 각종 규제로 인해 개발행위가 극히 제한됩니다. 투자 전 광양시청 및 산림청 등에 문의하여 본 토지에 대한 개발 가능 여부 및 허가 절차를 사전에 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 건 임야는 감정가 대비 면적이 매우 넓어 (약 4,000평) 평당 단가는 저렴해 보이나, **도로 접근성 문제(맹지 및 타인 통제 현황 도로)**와 **강력한 법적 개발 제한**이라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 현황 도로 이용 가능 여부가 본 물건의 가치를 결정하는 핵심 요소이며, 이 문제가 해결되지 않으면 투자가치가 매우 낮습니다.

투자 포인트

1. **맹지 해소 방안:** 현황 도로 이용권 확보 및 주변 토지 매입을 통한 건축법상 도로 확보 가능성을 면밀히 검토할 수 있는 전문가에게 적합한 물건입니다.

2. **보전 목적:** 장기간 보전이나 산림 경영을 목적으로 소액으로 대규모 임야를 취득하고자 하는 투자자에게는 고려해볼 수 있습니다.

3. **저가 매수:** 도로 문제를 감안하여 감정가 대비 상당 폭 유찰되어 평당 단가가 매우 낮아질 경우, 리스크를 감수하고 투자할 가치가 생길 수 있습니다. 다만, 도로 문제 해결 비용 및 노력을 반드시 계산에 넣어야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매9계