나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51588 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 산32-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 소재 '운암사' 북측 인근에 위치하며, 주위는
산간 농경 및 임야지대임.

교통상황

본건 남측 원거리의 주요 간선도로에서의 접근성은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

부정형으로 임야로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며, 포털 위성도상 남측 일부가 경계선 인근으로 현황 도로(농로)에 접하나,
정확한 위치는 측량 등을 통하여 확인하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

남측 현황 도로는 타인이 출입 통제 중이나, 본건 평가시에는 도로 이용을 전제로 조건부
평가하였으니, 출입 가능 여부는 별도로 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51588 (1)

소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 산32-5

용도: 임야

감정가: 66,130,000원

토지면적: 13,226.00㎡ (약 4,000.7평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1. 1 입지조건

본건은 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 소재 '운암사' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 산간 농경 및 임야지대임.

남측 원거리의 주요 간선도로에서의 접근성은 다소 불편한 것으로 평가됨.

토지는 부정형으로 현재 임야로 이용중임.

지적도상 맹지이며, 포털 위성도상 남측 일부가 경계선 인근으로 현황 도로(농로)에 접하나, 정확한 위치는 측량 등을 통해 확인이 필요함.

1. 2 권리분석

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 을3 근저당권, 접수일자 2020-02-13, 권리자 진영농업협동조합, 권리금액 36,000,000원.

* 모든 권리(갑구 가압류, 압류 및 을구 근저당권)는 말소기준권리보다 늦게 등기되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액: 456,197,821원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

기타 참고사항

* 감정평가서에 의하면 본건 내 분묘는 육안 관찰상 발견되지 않았다고 하므로, 매수 신청인은 분묘 소재 등에 대하여 미리 확인할 것.

1. 3 상권분석

본 물건은 산간 농경 및 임야지대에 위치하여 일반적인 상권 형성과는 거리가 있음.

주변의 '운암사'와 같은 역사 유적지는 있으나, 이는 직접적인 상권 형성보다는 관광 자원의 성격에 가까움.

주변에 LF스퀘어 광양점과 같은 대형 상업 시설이 존재하나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮으며 접근성이 좋지 않음.

1. 4 생활정보

본건 소재지는 광양시 옥룡면 추산리로, 옥룡면 소재지 또는 광양시내의 생활 편의시설을 이용해야 할 것으로 예상됨.

위치상 주요 생활 편의시설과의 접근성은 다소 제한적일 수 있음.

도선국사마을과 같은 농촌 체험 마을이 인근에 위치하고 있음.

백운산 자연휴양림이 가까이 있어 자연 환경을 즐길 수 있는 여건이 마련되어 있음.

1. 5 잠재적 리스크

맹지 및 도로 접근성 문제: 지적도상 맹지이며, 현황 도로(농로)의 이용 가능 여부가 불확실하여 실제 토지 이용 시 도로 확보 방안이 필요함. 평가 시 도로 이용을 전제로 조건부 평가되었으나, 출입 가능 여부는 별도로 확인해야 함.

토지 이용 규제: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

분묘 존재 가능성: 현황 분묘가 육안으로 발견되지 않았으나, 추후 발견될 수 있으므로 사전 확인이 필요함.

주변 환경: 산간 임야지대로, 기반 시설 접근성이 낮아 개발 시 추가적인 비용이 발생할 수 있음.

혐오시설 관련: 광양시 황금지구 일대에서 쓰레기처리시설 등 혐오시설 설치 관련 주민 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않음. 다만, 유사 지역에서의 개발 추진 시 주민 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

1. 6 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 옥룡면에 위치한 임야로, 현재 부정형의 임야로 이용 중임.

권리분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없으나, 지적도상 맹지이고 현황 도로 이용이 불확실한 점, 그리고 개발 제한 지역에 속해 있다는 점은 주요 리스크 요인임.

인근에 역사 유적지(옥룡사지)와 자연 휴양림 등이 있어 자연 친화적인 환경이나, 생활 편의시설과의 접근성은 다소 떨어짐.

본건은 직접적인 개발이나 실거주 목적보다는 장기적인 안목으로 접근하거나, 맹지 문제를 해결하고 토지 이용 규제를 파악한 후 활용 방안을 모색해야 하는 물건으로 판단됨.

1. 7 투자 포인트

낮은 감정가: 임야로서 비교적 낮은 감정가로 경매에 나왔음.

자연 환경: 백운산 자연휴양림 등 인접한 자연 친화적 환경 보유.

경매 안전성: 권리상 인수되는 부분이 없어 명도만 원활하다면 취득 자체는 안전함.

1. 8 예상 입찰가

감정가: 66,130,000원

본 물건은 맹지이며, 현황 도로의 이용 가능성 확인 및 토지이용계획에 따른 개발 가능성을 면밀히 검토해야 하므로, 보수적인 접근이 필요함.

인근 지역의 유사 임야 시세 및 개발 가능성을 고려한 추가적인 현장 조사가 필수적임.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 도로 상황, 주변 환경, 개발 규제 등을 직접 확인 후 신중하게 결정해야 함.

잠재적 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 46,291,000원 ~ 59,517,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.