나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51626 [1] 전라남도 광양시 중동 1814-8 호텔락희 1동 6층609호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 ""광양항 해양공원"" 북동측 인근에 위치하는 '호텔락희' 건물내 개별호실로서, 주변은 항만 주변 점포 등 근린생활시설 및 숙박시설, 공원, 해안가 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하1층 지상15층 숙박시설 및 제2종근린생활시설 건 내 개별호실(제609호, 제1307호, 제1207호, 제617호, 제616호, 제610호)로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감, 벽지, 타일마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

숙박시설(호텔 객실)로 이용중입니다.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 승강기, 소방설비, 냉난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 숙박시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북측으로 각각 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

수익형 호텔

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경51626 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1814-8 호텔락희 1동 6층609호

용도: 숙박시설 (호텔 객실)

감정가: 94,000,000원

토지면적: 6.94㎡ (약 2.10평)

건물면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 공동담보로 진행되는 수익형 호텔입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양항 해양공원' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 항만 주변 상가 등 근린생활시설 및 숙박시설, 공원, 해안가 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건축물대장상 주용도는 숙박시설 및 제1,2종 근린생활시설이며, 본건은 이 중 호텔 객실로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 단지 내 도로 및 주변 도로망을 통해 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

대중교통 이용 편의성은 주변 환경에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 남동측 및 북측으로 각각 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주식회사락희애

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 해당 없음

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 것으로 조사되었습니다.

3.2. 인수되는 권리 분석

말소기준권리: 2020년 06월 29일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을2)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등 특수권리 존재 여부는 별도 확인 필요)

3.3. 등기부 현황 (요약)

소유권 이전: 이송자 (2016-05-02), 주식회사베스트에이치케이 (2020-06-29)

근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2020-06-29, 585,600,000원), 주식회사동양지티에스 (2021-06-18, 100,000,000원)

근질권: 느티나무제사차유한회사 (2025-02-21, 585,600,000원)

압류: 제주세무서장 (2022-10-17), 국민건강보험공단 (2025-08-05), 제주특별자치도 (2025-09-03)

임의경매: 엠씨아이대부 (2025-06-11, 409,332,241원)

총 채권액 합계: 685,600,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건물은 광양항 배후 지역에 위치하여 항만 관련 시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

인근에 광양항 해양공원이 조성되어 있어 공원 이용객을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

호텔, 식당, 편의점 등 숙박 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권 수요는 존재합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 조사

주변 환경 조사 결과, 인근에 직접적으로 사업에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 항만 지역의 특성상 물류 이동 및 산업 시설과의 연관성이 있을 수 있으므로, 구체적인 주변 시설 분포는 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 공원과 해안가를 이용한 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 교육/의료 시설

도심 외곽 지역이므로, 대규모 교육 및 의료 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

필요시 차량 이동을 통한 시내 접근이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

수익형 호텔의 경우, 운영 주체의 역량, 마케팅 전략, 지역 관광 수요 변동 등에 따라 공실률이 높아질 수 있는 위험이 있습니다.

현재 임대 관계는 미상이며, 공실 또는 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 경기 변동 취약성

숙박업은 지역 경제 상황 및 관광 산업 경기에 민감하게 반응하므로, 경기 침체 시 수익성이 악화될 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리 문제

2016년에 사용 승인된 건물로, 향후 시설 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시의 항만 배후지에 위치한 수익형 호텔 객실 경매 물건입니다.

광양항 해양공원 인근에 자리하여 관광객 수요를 기대할 수 있는 입지이며, 차량 접근성도 양호합니다.

건물 자체는 비교적 최근에 건축되었으며, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

다만, 수익형 호텔의 특성상 운영 성과에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있으며, 공실 위험 및 시장 변동성에 유의해야 합니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 본 경매 절차로 인해 대부분 말소될 예정이므로 권리 인수 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 잠재력

광양항 개발 및 해양공원 인근 지역의 발전 가능성에 따른 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

관광객 및 비즈니스 수요를 대상으로 하는 수익형 호텔로서 운영 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 권리상 안전성

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰 시 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8.3. 면적 대비 가격

감정가 94,000,000원을 기준으로, 20.81㎡ (약 6.30평)의 객실 면적과 6.94㎡ (약 2.10평)의 토지 지분을 고려했을 때, 합리적인 가격으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 수익형 호텔로서, 실제 임대 수익률과 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 94,000,000원을 기준으로, 보수적인 관점에서 감정가의 80~100% 수준 (약 75,200,000원 ~ 94,000,000원)을 예상해볼 수 있습니다.

다만, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사를 통한 추가 정보 등에 따라 변동될 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.