나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32576 [1] 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 제103동 OOOOO OOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 매월동 소재 ""대동고등학교"" 북서측 인근에 위치한 풍암.매월 라루체더테라스 제103동 제1,2층 제103호, 제103동 제3,4층 제302호 및 제104동 제1,2층 제103호로서 주위는 연립주택단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1,2층 제103호 및 제3,4층 제302호로서,
외벽 : 타일, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가) ~ 다) 복층구조의 연립주택(도시형생활주택-단지형)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 완경사지이며, 공동주택(연립주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지내 출입로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32576 (1)

소재지: 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 제103동 제1,2층 제103호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-단지형)

감정가: 681,000,000원

토지 면적: 247.76㎡ (약 74.97평)

건물 면적: 45.44㎡ (약 13.75평) - (전유부 기준, 호실 103동 1,2층 103호)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (본 건은 103동 1,2층 103호, 103동 3,4층 302호, 104동 1,2층 103호 총 3개 호실 일괄 매각)

경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 매월동에 위치하며, 대동고등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 연립주택 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

차량 접근은 용이하나, 일반적인 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

본 건 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지 내 출입로가 있어 차량 통행 및 단지 진출입이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 28일 접수된 북교신용협동조합 근저당 (2,064,000,000원)입니다.

매각으로 인하여 말소되는 권리:

* 근저당 (을1)

* 가압류 (갑4, 갑10, 갑11)

* 압류 (갑5, 갑8)

* 임의경매 (갑9)

이상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권개요가 공란으로 기재되어 있습니다. 이를 종합해 볼 때, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 명시된 임차인이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이나 차임은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 연립주택 단지 내에 위치하여 주거지로서의 성격이 강합니다.

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 단지(또는 인접 단지)의 84㎡ 내외 연립주택이 2024년 10월 75,000만원, 2025년 4월 55,000만원, 2026년 2월 33,500만원에 거래되었습니다.

가장 최근인 2026년 2월 거래된 84.23㎡ 면적의 주택이 33,500만원에 거래되었으며, 이는 약 397,720원/㎡ 수준의 시세로 분석됩니다.

본 건의 감정가 681,000,000원은 일괄 매각 대상인 3개 호실 전체의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 감정가 기준 평당 단가는 약 319,000원/㎡로 계산됩니다. 이는 최근 시장 거래가 중 최저가 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

건축물 상세 정보:

* 건물명: 풍암.매월 라루체 더 테라스

* 건축년도: 2020년 12월 건축 허가, 2022년 8월 사용 승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 본 건은 103동 1,2층에 위치한 복층 구조 연립주택입니다. (전유부 정보 기준, 실제 이용은 복층 형태)

* 내부 마감: 외벽은 타일, 스톤코트 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일 마감 등, 창호는 새시창입니다.

* 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

6. 주변 혐오시설 및 환경 정보

주변 환경:

* 본 건은 "대동고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 일반적인 검색 및 제공된 정보에 따르면, 본 건 주변에 심각한 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

* 주거 단지로서 비교적 정온한 환경을 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 최종 입찰 결정 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

7. 잠재적 리스크

* 과도한 채권 총액: 본 건의 총 채권액은 약 32억 7천만원을 초과합니다. 이는 감정가(약 6억 8천만원)보다 훨씬 높은 수치로, 낙찰가가 높게 형성될 경우 채무 전액이 변제되지 않아 채권자가 배당받지 못하는 금액이 발생할 수 있습니다. (부동산 임의경매이므로 낙찰가에 따라 채무 변제율이 결정됨)

* 복수 호실 일괄 매각: 본 건은 3개의 호실(103동 1,2층 103호, 103동 3,4층 302호, 104동 1,2층 103호)을 일괄 매각하는 건입니다. 각 호실의 정확한 면적, 상태, 가치를 파악하는 것이 중요하며, 제공된 정보만으로는 103동 302호 및 104동 103호의 상세 면적 정보가 부족하여 정확한 가치 산정에 일부 제약이 있습니다.

* 시장 가격 변동성: 최근 거래 사례 중 2026년 2월의 33,500만원 거래가가 다른 거래에 비해 현저히 낮은 수준입니다. 이러한 가격 편차가 시세 판단에 혼란을 줄 수 있으므로, 시장 상황 및 물건의 실제 상태를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 매월동에 위치한 풍암.매월 라루체 더 테라스 단지 내 3개 호실을 일괄 매각하는 연립주택입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 인수 부담 또한 없는 것으로 파악됩니다.

시세 분석 결과, 유사 평형(84㎡ 내외)의 거래가는 33,500만원부터 75,000만원까지 다양하게 분포하며, 감정가(681,000,000원) 기준 평당 단가는 약 31.9만원/㎡로, 최저 시장가 수준과 유사합니다.

하지만, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하고 있어 낙찰 후 잔금 납부 및 권리 확보에 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

세 개 호실의 정확한 면적, 상태, 개별 가치 평가를 통해 전체 물건의 최종 가치를 산정하고, 시장 상황과 본 건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 일괄 매각 통한 효율적 자산 관리: 3개 호실을 한 번에 취득하여 개별 관리의 번거로움을 줄이고, 향후 통합적인 활용이나 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 대동고등학교 인근의 주거 단지 내 위치하여 비교적 쾌적하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

* 시장 대비 합리적인 감정가: 감정가 기준 평당 단가가 시장 최저가 수준과 유사하여, 향후 시장 상황 개선 시 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 3개 호실 일괄 매각이며, 감정가는 681,000,000원입니다.

최근 유사 면적(84㎡ 내외)의 거래가 33,500만원(약 39.7만원/㎡)을 기준으로 할 때, 본 건의 45.44㎡ 면적 호실의 개별 가치는 약 1,808만원으로 추정됩니다. 만약 다른 두 호실도 유사한 가격대(각 3,350만원)로 거래된다면, 총 3개 호실의 합산 시세는 약 8,508만원 수준으로 추정될 수 있습니다.

그러나 감정가 기준 평당 단가(약 31.9만원/㎡)를 적용하여 3개 호실 전체 면적(약 213.44㎡ 추정)으로 환산하면 약 68,000만원 수준으로, 이는 감정가와 유사한 수준입니다.

총 채권액이 매우 높은 점을 감안하여, 낙찰 후 잔금 납부 여력과 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 건의 경우, 감정가를 기준으로 하되 현재 시장 상황 및 물건의 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 550,000,000원에서 650,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 물건의 정확한 가치 평가를 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

본 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.