나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1779 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1039-5 201동 10층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '서작마을회관' 남동측 인근에 위치하는 구분건물(기호 1 : 대덕아파트 201동 10층 1102호 아파트, 기호 2 : 대덕아파트 상가동 1층 1호, 기호 3 : 대덕아파트 상가동 지하층 1호)이고, 부근은 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

√기호 1 - 대덕아파트 201동 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 아파트 건물 내 10층 1102호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

√기호 2,3 - 대덕아파트 상가동 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 1층 1호 외로서,
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일 깔기 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

√기호 1 - 아파트로 이용중임.
√기호 2, 3 - 아파트 단지 내 상가임.

설비내역

√기호 1- 일반적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.
√기호 2, 3 - 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트와 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로는 외부 공도와 연결되는 진출입로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-12-13) , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(2019-12-13) , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지(광주광역시 광산구 우산동 1039-5)에 별도등기 있으나, 을구 순위번호 1-6번 지분포기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1779 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1039-5, 201동 10층 1102호

용도: 아파트

감정가: 93,000,000원

토지면적: 25.84㎡ (약 7.82평)

건물면적 (총면적/공급면적): 59.94㎡ (약 18.13평)

건물면적 (전용면적): 49.5㎡ (약 14.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

건물 정보:

아파트명: 우산대덕2차 / 대덕아파트

사용승인일: 1991년 3월 20일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 아파트 건물 중 10층 1102호

총 세대수: 174세대

총 동수: 2동

주차대수: 총 37대 (지상 2대, 지하 2대)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '서작마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

도로상태: 본건 아파트 단지 내 도로는 외부 공도와 연결되는 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2011년 10월 27일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권.

등기부채권 총액: 155,865,225원 (근저당, 가압류, 임의경매 채권 총액)

권리 분석 상세:

소유권은 주식회사대덕주택에서 박선화로 이전되었음.

말소기준권리인 근저당권(2011.10.27.) 이하의 모든 권리(후순위 근저당, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

채권자인 광주어룡신용협동조합이 임의경매를 신청하였으며, 가압류도 다수 존재하나 모두 말소될 예정임.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의가 필요함.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

주변 상권 특성: 본건은 주택지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함. 아파트 단지 내 상가도 포함되어 있음.

인근 편의시설: 기본적인 생활에 필요한 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 아파트 건물 중 10층에 위치하며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있음. 1991년 사용승인된 건물로 노후화 진행 중.

설비 내역: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

단지 정보: 총 174세대, 2개동으로 구성되어 있으며, 총 주차대수는 37대로 세대당 주차 가능 대수가 부족한 편임.

관리사무소: 062-941-7503

6. 잠재적 리스크

토지권리 복잡성: 본건 아파트 대지권의 목적인 토지(광주광역시 광산구 우산동 1039-5)에 별도등기가 존재하며, 을구 순위번호 1-6번의 지분포기 내역이 있어 토지 소유권 및 대지권 설정에 복잡성이 있을 수 있음. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 사안임.

임대차 관계 불확실성: 임차인이 존재할 가능성이 있으나 임대관계가 미상으로, 보증금 및 인수 여부를 정확히 파악하기 어려움. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 확인이 필수적임.

건축물 노후화: 1991년 건축물로 약 35년 경과하여 유지보수 및 재건축 관련 이슈 발생 가능성이 있음.

주차 공간 부족: 총 174세대 대비 37대의 주차 공간은 매우 부족한 수준으로, 거주 편의성 저하 요인이 될 수 있음.

군사 시설 보호법: 비행안전제6구역에 해당하여 건축물 신축, 증축, 용도 변경 등에 군 관련 규제를 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 우산동에 위치한 18평형 아파트로, 감정가는 93,000,000원임. 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있으나, 1991년 준공된 노후 건물임. 가장 큰 문제는 대지권 토지에 대한 별도등기 및 지분포기 내역으로, 이는 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있는 리스크 요인임. 또한, 임대차 관계가 미상으로 잔류할 수 있는 채무 또는 점유 문제가 있을 수 있으며, 낮은 주차 대수와 비행안전구역 지정은 추가적인 고려 사항임.

8. 투자 포인트

현 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 5,800만원 ~ 7,400만원 수준으로 감정가 대비 낮은 편임.

입지: 광주광역시 광산구라는 지역적 이점.

잠재적 가치: 토지 관련 리스크가 해소되고 임대차 문제가 정리될 경우, 시세차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 7400만원 (9층), 2026년 6월 5800만원 (11층), 7000만원 (7층)으로 거래됨.

해당 물건은 10층에 위치하며, 면적은 59.94㎡ (약 18.13평)임.

최근 거래 평균가(5,800만원, 7,000만원, 7,400만원)는 약 6,733만원 수준이나, 본건의 대지권 토지 관련 복잡한 권리관계, 임대차 관계 미상 등의 중대한 리스크를 고려할 때, 적극적인 입찰보다는 신중한 접근이 필요함.

이에, 예상 입찰가는 대지권 토지 문제 해결 및 명도 가능성을 감안하여 보수적으로 산정하며, 약 65,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.