나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32407 [1] 광주광역시 광산구 월곡동 614-1 제101동 제3층 제301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 "월곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 주거환경 등은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건내(사용승인일:1988.12.26) 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측 등 사면이 도로에 접하며, 도로 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구(완료), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임차인이 거주중인 것으로 구두 조사되며, 본건은 현재 아래층(201호)에서 화장실 등으로 누수가 발생되고 있다는 민원이 제기되고 있는 것으로 조사되는바, 경매 진행시 참고 바람.

물건 비고

-2025. 9. 10.자 아래층(201호)의 누수의견서 제출됨
-누수 현상이 나타나고 있는 점 등을 고려하여 보수비를 감안한 감정평가액임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32407 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 월곡동 614-1 제101동 제3층 제301호

용도: 아파트

감정가: 113,000,000원

토지면적: 40.08㎡ (약 12.13평)

토지지분: 40.08㎡ (약 12.13평)

건물면적: 47.54㎡ (약 14.38평)

건물지분: 47.54㎡ (약 14.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼성화재해상보험주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 "월곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건축물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 5층 건물 내 3층 301호이며, 1988년 12월 26일 사용승인을 받았습니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

급배수, 위생, 도시가스, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형이며, 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태

북측 및 남측으로 도로에 접해 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구(완료), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 4월 1일 삼성화재해상보험주식회사의 근저당(을8)이며, 총 등기부채권액은 133,400,000원입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을8 근저당 (2020-04-01, 삼성화재해상보험주식회사, 92,575,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 정순희

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-17

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 아파트 밀집 주거지역에 속해 있으며, 인근에 월곡초등학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 차량 출입이 용이하고 주변 도로망이 정비되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 월곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 아래층(201호)에서 발생하고 있는 누수 문제로 인해 향후 수리 비용 발생 가능성이 있습니다. 감정평가 시 보수비를 감안하였으나, 실제 발생할 수리 비용은 추가적으로 고려해야 합니다.

* 1988년 준공된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 월곡동에 위치한 아파트로, 주변 주거 환경 및 교통 여건은 양호합니다. 최근 실거래가 동향을 볼 때 108,000,000원(2026년 6월 16일, 47.54㎡, 2층)이 본건과 유사한 면적 및 층수의 거래 사례로 참고할 만합니다. 다만, 아래층에서 발생하고 있는 누수 문제가 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 감정가는 113,000,000원으로 책정되었으며, 이는 누수 보수비를 감안한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 내 주거 지역의 아파트 물건으로, 향후 지역 개발 및 인구 유입 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 소폭 높게 책정되어 있으나, 누수 문제 해결 시 정상적인 시세 반영이 기대됩니다.

* 말소기준 권리 외 인수되는 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(47.54㎡) 물건이 108,000,000원에 거래된 점과 감정가 113,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 누수 문제로 인한 수리비 및 잠재적 위험을 감안하여 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원에서 109,000,000원 사이로 산정하는 것이 적정할 것으로 판단됩니다. 이는 현 시세 및 감정가를 기준으로 한 보수적인 접근이며, 실제 명도 및 수리 비용 발생 가능성을 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.