나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32971 [1] 광주광역시 광산구 비아동 152-5 하남지구호반아파트 제105동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 비아동 소재 ""비아초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 주변은
공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 제반차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고
있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층건물 중 제2층 제206호로서

외벽 : 몰탈 위 페인팅
내벽 : 타일, 벽지마감 등
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복2차로, 남서측으로 세로의 아스팔트포장도로에 접하고 있으며 북측으로
단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 비아동 152-5 : 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-06-
30)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률
>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

2. 비아동 113 : 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 집행관 현황조사시 관리비 213,560원이 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2025타경32971 (1) 사건의 경매 물건에 대한 분석 결과입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32971 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 비아동 152-5 하남지구호반아파트 제105동 제2층 제206호

용도: 아파트

감정가: 73,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

건물면적: 39.68㎡ (약 12.00평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 집행관 현황조사 시 관리비 213,560원이 미납된 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 광산구 비아동 소재 "비아초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 주거 지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 단지까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지는 부정형의 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로로는 북측 왕복 2차로, 남서측으로는 세로의 아스팔트포장도로에 접하고 있으며, 북측에는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 비아동 152-5: 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역

* 비아동 113: 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2024-07-02 접수, 70,400,000원)

* 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 정보 내에서 확인되지 않습니다. (물건명세서 상 '지상권개요' 항목이 있으나 내용은 비어있음)

3.2. 총 등기부채권액

총 등기부채권액은 78,709,971원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 광주광역시 광산구 비아동은 주거 지역과 일부 상업 시설이 혼합된 지역입니다. "비아초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 단지 주변으로 편의시설 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에는 비아시장 등 지역 주민을 위한 상권이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건축구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 중 제2층 제206호

* 외벽: 몰탈 위 페인팅

* 내벽: 타일, 벽지마감 등

* 창호: 새시창

* 이용상태: 아파트

* 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 하남지구 호반아파트 (비아호반)

* 사용승인일: 1998년 9월 14일

* 총 세대수: 951세대 (자료 내 상이한 수치 존재. 제시된 '아파트 정보' 기준)

* 총 주차대수: 382대 (지상 3대, 지하 20대 - 자료 내 일부 수치 불일치)

* 최고층: 20층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 5대) 등

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 213,560원의 관리비가 미납된 상태로 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 인수 대상이 아닐 가능성이 높으나, 정확한 확인 및 정산 절차가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 채무의 담보로 여러 부동산이 묶여있음을 의미하며, 경매 절차 자체에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 채무 관계의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 비아동에 위치한 하남지구 호반아파트 105동 206호입니다. 1998년 준공된 아파트로, 전용면적 39.68㎡ (약 12평)의 소형 평형입니다.

입지 조건은 비아초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하고, 주변 상업 시설 및 교통 편의성이 보통 수준으로 생활에 불편함이 적은 곳입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확하고, 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 낮다는 장점이 있습니다.

다만, 20년 이상 경과된 구축 아파트이며, 미납 관리비가 존재한다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 공동담보 물건이라는 점은 채무 관계의 복잡성을 나타내지만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 점은 긍정적입니다.

따라서, 소형 평형 아파트를 합리적인 가격에 취득하고자 하는 실수요자 또는 소액 투자자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 비아초등학교 인근으로 자녀 교육에 유리한 환경.

* 소액 투자: 감정가 7천만원대로 소액 투자가 가능하며, 12평 소형 평형으로 임대 수요 확보 용이.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없어 안전한 취득 가능.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 잠재력 보유 (추가적인 지역 개발 정보 조사 필요).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 73,000,000원입니다.

현재 시점의 유사 아파트 매매 시세 분석 결과, 본 건과 동일한 면적 및 연식의 거래 사례를 직접적으로 찾기는 어려웠으나, 주변 신축 아파트 시세와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

안정적인 낙찰을 고려한다면 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 73,000,000원 ~ 77,000,000원

* 이 범위 내에서 입찰 시, 주변 시세 변동 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 특히, 본 건의 건물 연식(1998년 준공)을 고려할 때, 과도한 경쟁보다는 합리적인 선에서의 입찰이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.