나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3768 [1] 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 104동 OOOOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 매월동에 위치한 광주대동고등학교 북서측 인근에 소재하며, 본건 주변은 연립주택단지,근린생활시설,교육시설,공원 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1,2층 제102호(계단식,남서향)로서,
외벽:몰탈페인팅 및 소톤코트 등 마감,
내벽:벽지 등 마감,
창호:샤시창호임.

이용상태

도시형생활주택-단지형임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,난방설비,승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 완경사지대내의 공동주택부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 개설된 왕복2차선 아스팔트포장도로를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 대상 물건의 위치는 주출입구에 기재된 동호수를 기준으로 파악하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경3768 (1)

소재지: 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 104동 1,2층102호

용도: 도시형생활주택 (연립주택-단지형)

감정가: 676,000,000원

토지면적: 247.49㎡ (약 74.87평)

건물면적: 45.44㎡ (약 13.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 용해신용협동조합 (등기부상 근저당 및 경매 신청자)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 서구 매월동에 위치하며, 광주대동고등학교 북서측 인근에 소재함. 주변은 연립주택단지, 근린생활시설, 교육시설, 공원 등이 혼재하여 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로상태: 남서측으로 개설된 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능함.

토지형상: 자루형의 완경사지대에 위치한 공동주택 부지임.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 28일 접수된 용해신용협동조합의 근저당 (을1)이 말소기준권리임.

소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑4(가압류), 갑5(압류), 갑8(압류), 갑9(임의경매), 갑10(가압류) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 명시된 바 없음. (지상권 개요: 없음)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 임대관계는 현재 파악되지 않음. (임대 관계가 미상인 점, 특히 해당 물건에 실제 점유자가 있는지 여부에 대한 추가 확인이 필요함.)

1.4. 상권분석

주변 상권: 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 주거 단지와 교육 시설(광주대동고등학교)이 인접해 있어 정주 여건은 양호한 편임.

혐오시설 유무: 주변을 검색한 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 생활정보

교육 시설: 광주대동고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

편의 시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

자연 환경: 인근 공원 등 녹지 공간을 활용할 수 있을 것으로 보임.

1.6. 잠재적 리스크

임대차 미확인: 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 관련 사항에 대한 면밀한 조사가 필요함.

건물 상태: 준공 후 약 4~5년 경과한 건물로(사용승인일 2022.08.29), 내외부 시설의 노후화 정도 및 수리 필요 여부에 대한 확인이 요구됨.

권리관계 복잡성: 다수의 압류 및 가압류, 근저당 등 권리관계가 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 매월동에 위치한 도시형생활주택(연립주택-단지형)으로, 총 5개 동, 40세대로 구성된 "풍암.매월 라루체 더 테라스" 단지 내 104동 1,2층 102호임.

건물 면적 45.44㎡ (약 13.75평)에 비해 감정가 676,000,000원 (약 4,916만원/평)은 시장 가격 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됨.

인근 유사 주택의 시세(약 2,157만~2,918만 원/평) 및 동일 단지 내에서 파악된 일반 매물 시세(84㎡ 기준 4억~5억 원)를 고려할 때, 감정가와의 괴리가 큰 점을 유의해야 함.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상인 점은 추가 확인이 필요함.

1.8. 투자 포인트

소형 듀플렉스(1, 2층) 구성으로, 1인 가구나 신혼부부 등 특정 수요층에게 어필 가능.

비교적 신축(2020년 준공)에 속하는 단지로, 주거 쾌적성이 양호할 것으로 기대됨.

주거지로서의 기본적인 입지 조건(교통, 생활 편의시설, 교육 시설)을 갖추고 있음.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건 건물 면적(45.44㎡, 약 13.75평)에 대한 감정가는 676,000,000원으로, 평당 약 4,916만원에 해당함.

비교 대상(인근 연립주택, 84㎡ 기준)의 최근 매매가는 2024년 10월 750,000,000원(평당 약 2,918만원), 2025년 4월 550,000,000원(평당 약 2,157만원) 수준이었음.

동일 단지("풍암.매월 라루체 더 테라스") 내 유사 면적(84㎡) 매물의 호가(4억~5억 원, 즉 400,000,000원~500,000,000원)를 고려할 때, 본건의 감정가(676,000,000원)는 시장 시세 대비 매우 높게 책정된 것으로 판단됨.

예상 입찰가:

본건의 감정가(676,000,000원)와 비교 대상 매물들의 시세(84㎡ 기준 4억~5.5억 원) 사이의 큰 괴리를 고려해야 함.

본건은 45.44㎡(약 13.75평)의 소형 듀플렉스임.

인근 동일 단지 내 84㎡ 호가(4억~5억 원)를 바탕으로 본건 면적(약 13.75평)에 대한 시세를 추정하면, 평당 약 2,157만원~2,918만원의 비교 사례 가격을 적용했을 때 약 297,000,000원 ~ 402,000,000원 범위로 추정 가능함.

따라서, 본 건의 현실적인 시장 가치는 감정가(676,000,000원)보다 낮은, 약 350,000,000원 ~ 450,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있음.

하지만 감정가가 매우 높게 책정되었고, 임대차 관계 미확인 등 추가적인 리스크를 감안하여 최초 입찰가 결정 시에는 더욱 신중한 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.