나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2383 [1] 광주광역시 남구 주월동 974-139 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 '무등시장' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 주를 이루고 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

형상 : 세장형
지세 : 평지
이용상황 : 단독주택

인접 도로상태

동측의 노폭 3미터의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(접합) 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가
구조 : 조적조 평슬래브 지붕
외벽 : 치장벽돌, 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 장판지, 타일 등 마감
창호 : 샷시창 등 마감

2-나
구조 : 조적조 평슬래브 지붕
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
바닥 : 장판지, 타일 등

ㄱ
구조 : 조적조 강판 지붕
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
바닥 : 콘크리트 등 마감

이용상태

2-가 : 단독주택
2-나 : 창고
ㄱ : 가추(다용도실, 욕실 등)

설비내역

난방설비, 급배수설비, 위생설비, 도시가스

부합물 및 종물

별첨 명세표 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 1층은 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경2383 (1)

소재지: 광주광역시 남구 주월동 974-139

용도: 단독주택 (다가구 2세대)

감정가: 207,229,860원

토지면적: 99.20㎡ (약 30.0평)

건물면적: 101.66㎡ (약 30.7평)

제시외 건물면적: 7.70㎡ (일괄매각 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOO (한OOO)

건축물 사용승인일: 1996년 7월 11일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 남구 주월동 소재 '무등시장' 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 등이 주를 이루고 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 도로(접합), 전통상업보존구역에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 3미터의 콘크리트포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(2025년 4월 14일 접수, 권리금액 128,135,227원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 신수현: 보증금 115,000,000원. 2020년 9월 8일 전입 및 확정, 2024년 2월 22일 배당신고. 대항력 있으며, 건물 등기부상 을구 5번 주택임차권으로 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 김다현: 보증금 120,000,000원. 2022년 3월 22일 전입, 2022년 3월 4일 확정, 2025년 5월 7일 배당신고. 대항력 있으며, 건물 등기부상 을구 6번 주택임차권으로 매수인에게 인수됩니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 2명의 총 보증금 235,000,000원 (115,000,000원 + 120,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

* 채권 총액(등기부 기준): 235,000,000원 (임차인 보증금 합계)

* 권리분석 요약: 낙찰자는 상기 두 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 '무등시장' 남측 인근에 위치한 주거지역으로, 단독주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변은 주택가 위주로 구성되어 있으며, 소규모 상점 및 식당 등이 입지해 있습니다.

* 건물은 2층 조적조 단독주택으로, 1층은 공실 상태이며 2-가 부분은 단독주택, 2-나 부분은 창고, 'ㄱ' 부분은 가추(다용도실, 욕실 등)로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '무등시장'이 인근에 위치하여 식료품 구매 및 일상생활에 편리합니다.

* 교육시설: 주월초등학교, 금당초등학교 등이 근거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 광주남구보건소, 남광병원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근은 가능하나, 3미터 도로에 접해 있어 대형 차량의 통행에는 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 확인된 혐오시설은 없으나, 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 주변 환경을 파악하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 총 235,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 실질적인 투자금액이 크게 늘어납니다.

* 공실 위험: 1층이 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있으며, 공실 해소를 위한 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1996년 건축물로, 건물의 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 도로 접근성 제약: 동측 3미터 도로에 접하고 있어, 차량 이동 및 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역 및 전통상업보존구역으로, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 시세 분석 및 주변 거래 정보

* 제공된 주변 매매/전월세 정보는 '연립' 또는 '빌라' 형태로, 본 물건(단독주택)과는 용도 및 구조가 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택은 개별 토지 가치 및 건물 가치가 별도로 평가되므로, 연립/빌라와는 시세 형성 방식이 다릅니다.

* 주변 연립/빌라 거래 사례 (2025년~2026년):

* 1980년식 연립, 57.8㎡: 49,500,000원

* 1973년식 연립, 42.9㎡: 103,000,000원

* 2013년식 연립, 16.93㎡: 39,000,000원

* 분석:

* 본 물건은 단독주택으로서, 유사한 규모의 단독주택 시세 또는 인근 지역의 단독주택 거래 사례를 추가로 조사하여 비교하는 것이 더 정확합니다.

* 건축 연도(1996년)를 고려할 때, 신축 건물과는 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

* 감정가 207,229,860원은 토지 면적(99.20㎡)과 건물 면적(101.66㎡)을 고려했을 때, 시장 상황에 따라 합리적인 수준인지 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 단독주택으로, 무등시장 인근의 주거지에 자리 잡고 있어 생활 편의성이 우수합니다. 교육 및 의료시설 접근성 또한 양호한 편입니다. 가장 중요한 특징은 대항력 있는 임차인 2명으로부터 발생하는 총 235,000,000원의 보증금 인수 부담입니다. 이 금액은 매수인이 인수해야 하는 추가 비용이므로, 낙찰가 산정 시 반드시 고려되어야 합니다. 1층 공실 및 건물 연식(1996년)은 향후 수익성 및 관리 측면에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 생활 편의시설 인접: 무등시장, 마트 등 근거리에 위치하여 주거 환경이 편리합니다.

* 안정적인 입지: 주택가가 형성된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 명도 후 임대 수익 기대: 임차인 인수 후 공실 해소 및 재임대 시 월세 수입을 통한 수익 창출이 가능합니다. (단, 월세 정보는 미상입니다.)

* (주의) 실질적인 투자액 고려: 임차인 보증금 235,000,000원 인수 후의 총 투자액 관점에서 접근해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 207,229,860원을 기준으로, 인수해야 하는 임차 보증금 235,000,000원을 별도로 고려하여 산정해야 합니다.

* 낙찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준을 보수적으로 고려할 수 있습니다.

* 감정가의 60%: 약 124,337,916원

* 감정가의 70%: 약 145,060,902원

* 따라서, 예상 입찰가는 약 124,337,916원 ~ 145,060,902원 범위 내에서 검토할 수 있습니다.

* 총 예상 투자액 (낙찰가 + 인수 보증금):

* 최소: 약 124,337,916원 + 235,000,000원 = 약 359,337,916원

* 최대: 약 145,060,902원 + 235,000,000원 = 약 380,060,902원

주의: 본 입찰가는 잠정적인 것으로, 정확한 시세 조사, 임차인과의 명도 협상 가능성, 건물 상태, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.